物件管理で見落としがちな大切な事

掃除用具 社畜流不動産思考
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おはこんばんにちは、社畜です(=゚ω゚)ノ

ブログを2021年2月から始め、毎日ブログの勉強、大家業の運営、左遷課での訪問販売営業に必死な毎日を送っております。

本日は物件を管理する上で「忘れがちな点検」について書きます。

自身が所有する物件を毎日訪問しない人が大半だと思いますが、そこに住んでいる方々は日々の生活を過ごす中で「ストレスに感じる環境」を抱えている人も。

今後、大家業を目指す方々へ物件管理業務で「見落としがち」「入退去に影響が出る」項目について説明します。

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見落としがちな物件管理項目

賃貸物件には様々な建築構造があるように「物件のレイアウト」も多種多様です。

昔ながらのアパート型、近代的なマンション型など、時代の流れに合わせて物件のデザインも進化します。

部屋のクロス(壁紙)をお洒落なデザインに変更したり、最新の住宅設備へ入替えたりと「入居希望者が気に入ってくれる部屋作り」に大家は頭を悩ませるのです。

しかし、一方で一度入居が決まってしまうと「その後の入居者は放置プレイ」される「釣った魚に餌を与えない」大家も多く、地方の田舎ではこの傾向が顕著に表れている事が多いです。

普段、私が物件管理で注意をしているのは以下の項目です。

定期巡回で必ず確認する項目一覧

■導線となる共用スペースの清潔感

■共用通路に設置している照明器具の明るさ確認

■ゴミステーション周辺の清潔感

■物件の外観と外構の清潔度確認

■駐車場スペースの清潔度と不要物放置の確認

見回る頻度は「朝と夜」に月1~2回程度。

導線となる共用スペースの清潔度

建物の入居者が同じ出入口から出入りする物件は特に細かく確認をします。

入口の共用ドアなどが開きっぱなしになっていると、雨風の影響で共用部の入り口付近は「ほこり」や「土や砂」で汚れている事が多いため、放置していると建物自体に悪影響が出るだけでなく、入居者や入居希望者からもマイナス評価の物件と判断されてしまいます。

入口や外観は「物件の第一印象」にもなる重要ポイントで、共用部をリフォームしただけで入居希望者が大幅に増加したなんて物件も全国には数多くある「馬鹿にできないポイント」です。

私は管理会社に外注で定期清掃も依頼しており、清掃業者から毎回「ビフォーアフターの報告書」がメールで届きます。

その時に「補足説明」も頂いており、場合によっては現地確認をして単発的なオプション清掃(特殊清掃など)も発注します。

清掃を管理会社へ丸投げにせず、定期的に自分の目で共用部の清潔度を確認、必要な場合は「その場でき掃除」を行い対応する事も。

詩文の車や物件の管理倉庫には、常にホウキとゴミ袋が搭載されています(笑)

外注している理由は「プロの目で物件をチェックして頂く」ための目的が大きく、私では気が付かない「早めに対応すると結果的に安く済む汚れの清掃」もあるからです。

むしろ、プロの清掃業者を発注できない利回り物件であるなら、早々に売却を検討した方が良いでしょう。

「管理費」や「共益費」を入居者から徴収しているのであれば、この作業を行わないと「入居者は支払いを拒否できる可能性もある」ので、頂いた分の管理はしっかり行いましょう。

共用通路に設置している照明器具の明るさ確認

最近の物件はセンサー式照明も多く、LED照明も主流になっているので、昔ほど照明が切れている状況は少なくなっています。

私の様な築古物件を所有する大家は「LED照明への取替工事費」を考えた場合、現存設備のままで物件管理する人が多いのではないでしょうか。

築古の物件は「タイマー式照明」が多く導入されており、夏冬関係なく「時間で照明が点灯・消灯」するので、会社帰りに物件に立ち寄り照明店頭を定期的に確認する必要があります。

注意して頂きたいのは、極力、管理会社に照明点灯状況の確認を依頼しない方が良いということ。

管理会社に勤める社員さんも「勤務時間外作業」は行いたくないですし、日々の忙しさで確認する事を忘れてしまう事も多いです。

私たち大家が確認する事で、入居者の照明点灯ストレスを最小限にする事が可能なので、点灯していない照明や電球が切れそうな照明などを発見したら、直ぐに交換しておきましょう。

実はこのスピード対応こそが、入居者さんが一番気付いてくれる重要な要素で「この物件は定期的に点検されている」と感じて頂く事で、入居年数が長くなる事もあります。

「このアパート、電話しないと交換に来ない」とか「電話しても全然交換してくれない」なんて印象を持たれると、ほんの些細な不満がストレスに変わり「他の小さなほころびも気になりだす」というデメリットがあるので注意が必要です。

自分で交換が出来ないのであれば、管理会社に直ぐに対応して欲しい旨を伝えて下さい。

私の場合「今日、交換できますか?」「明日の夜までに対応できますか?」と必ず確認して、その後に交換されているか再度訪問する時もあります。

もちろん管理会社さんには費用をお支払いします。

 



ゴミステーション周辺の清潔感

こちらも注意して見回りしない大家さんが多いです。

正直言って汚い場所には行きたくないのは私も一緒ですが、毎日ゴミ出しをしている住人さんも気持ちは一緒です。

中には物件に住んでいない人が無責任にゴミを置いて行く場合も多く、得てしてそういうゴミは分別されていないという悲しい現実。

ゴミの分別ルールを守れないなら物を買うな!と言いたい気持ちを抑え込み、我慢比べの張り紙(中身を確認して通報します的な)対応を根気よく続ける事で、結構改善される事が多いんです。

私の物件に住む方々は、毎月私の方でゴミ袋を支給させて頂いているので、皆さんルールを守って頂けて本当に助かっており感謝です(´ω`)

ゴミステーション周辺の清掃には特に気をくばりながら清掃しており、綺麗な環境を維持しようと住人からの協力も得られる事が多く、住人同士で暗黙のルールみたいなものが出来上がるようです。

管理会社の方へ「住人以外のゴミステーション利用者の通報」までしてくれたりと助かっています。

物件外観と外構の清潔度確認

建物の外壁周りは日中にゴミ袋を配布に行ってくれる管理会社から定期的に報告が来るので、私が注視するのは「建物の陰に隠れた箇所」になります。

雑草などの対応は、定期的に外注業者が巡回してくれ「社畜さ~ん、そろそろ除草剤とか蒔いた方が良いかもよ」と連絡を頂けるので「ほぼ業者さんにお任せ状態」です。

業者が「社畜さんの経費が増えるから、ここは手を付けなくても良いんでない?」とアドバイスをくれる箇所を私が定期的に確認訪問する感じです。

理由は単純で「デッドスペースは不法投棄や物置化されやすい空間」であるからで、住人と思われるゴミ等は管理会社経由で全部屋に「お願い」として文章を投函すると、大抵は数日中にゴミは撤去されたり「〇日に捨てに行く予定です」と、管理会社へ連絡が入ります。

入居者のレスポンスの速さには感謝しかありません(´ω`)

雑草が生い茂った外観のアパートは「物件を汚く扱う入居者を呼び込む」というジンクスを私は持っており、必要経費と割切って外注依頼します。

私自身が作業しても良いのですが、マイホームとは違う広さの作業は終日作業になったり、作業の雑さで直ぐに新しい雑草が生えてきたりと、結局は作業の継続に挫折してしまう事が多く、割安で対応して頂けるシルバー人材センターなどと契約して対応しています。

私は個人のお財布から自宅の庭木剪定せんていや、雑草駆除などを一緒に発注させて頂き、時間単価を安くして頂きながら、経費削減も行っています。最近は先方から連絡が来る時に「毎度様です」と言われます(´ω`)

駐車場スペースの清潔度と不要物放置の確認

この項目が恐らく一番の悩みどころ&費用が発生する項目になるので、人によってはスルーして頂いても良いです。

駐車場スペースの確認とは「舗装の状態」や「駐車線の状態」の確認がメインになります。

特に北国で大家業を営んでいる方は想像しやすいですが、雪解けの季節になると冬の間に行った除雪作業による「アスファルト損傷」や「剥がれ・削れ」を起こしている箇所が出ます。

私が外注している除雪屋は親切な方々で、外壁基礎やアスファルトを削ってしまった場合、直ぐに連絡をくれ雪解けの季節に無償修繕してくれます。

稀に「これは除雪作業が原因では無い気が・・・」と思う破損もあるので、その箇所は私が別途費用をお支払いさせて頂き「まとめて補修して頂く事で経費を安く抑えられる」メリットが出ます。

駐車場の舗装補修は安い出費ではないので、ほとんどの大家が手を付けたくない修繕箇所ですが、私は万が一の事故(タイヤのパンクなど)に備え早めの補修とライン引きを発注します。

不要物の放置は冬の間に雪に埋もれていたゴミなどを早めに撤去する作業で、こういった地道ではありますが「いつも綺麗な建物」と入居者から思われたく行動します。

管理されていない物件が増えている

地方の田舎に限らず、大家も「高齢化が進み」特に自主管理(管理会社を使わない)の大家物件は、急速に美観が悪くなっています。

物件の清潔感が保たれないと入居希望者は減り、特効薬的に家賃値下げによる空室回避を行った結果、入居者の属性や質の低下が進みます。

私も比較的「低家賃設定経営」の部類ですが、それは安易な値下げ対応ではなく「値下げしても運営の継続が可能な資金繰り」を行っているからです。

物件は生き物です。

手間暇かけてあげれば見違えるように生まれ変わり、新たな収益を大家に運んでくれる「金の鶏」になってくれるのです。

どんな商品も「手間暇を惜しまないからこそ、価値が保たれる」のだと、自分に言い聞かせながら日々の社畜大家業を頑張っております。

私がブログ運用で使用しているサーバーはこちらです

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