不動産投資には投資家独自のマイルールや鉄板の運用ルールが存在する。
それらは投資家に限らず、不動産業社や金融機関にも用いられてる。
この書籍は表面的なルールではなく、リアルルールを知りたい人は読むべき1冊。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
今回ご紹介する書籍は、上海摩天楼君の「不動産投資家のリアル・ルール」です。
Twitterでフォローしている人が絶賛していたので迷わず購入し、3回読破しました。
端的に話すと、この本は買っておけ！が感想。
細かな数字が苦手な人や、地方物件中心に購入している人には該当し難い項目もありますが、不動産業社や金融機関の動向と思考が分かりやすく書かれており、知識として吸収しておくべき内容です。
強い投資家がFIREよりも大切にしていること
不動産投資は大きく儲けられるものではない。法人化しても社会保険料が立ちはだかる。
引用：Amazon
実力あるベテラン投資家なら誰もが骨身にしみていることなのに、巷では「FIRE」など夢を売る情報があふれている―。
不動産投資でのFIREや一攫千金は疑ってかかるべきですが、正しくやれば一定水準以上の成功を収められるのもまた不動産投資です。成功の尺度とは、資産規模や一定期間だけ切り取ったキャッシュフローではなく、売却までを見越したトータルでの利益。目標を見定め、そのためのルールをまとめたのが本書です。
不動産投資でFIREする・した人は多く、私も法人を起ち上げ本格的に事業としての不動産賃貸業を始めましたが、開業して直ぐに大金持ちに成れるほど不動産投資は甘くありません。
良い条件の物件を購入し、地道に満室経営を継続しながら貯蓄を増やし、貯まった資金で新たな物件を購入して満室経営をし続けるの繰返しで「着実に運営する」のが不動産投資です。
一攫千金を夢見るのであれば、不動産投資は除外した方が良いでしょう。
堅実に、そしてコツコツと努力できる人へ向けた不動産投資バイブルです。
初心者から上級者まで、幅広い大家に読んで欲しい
次に本書籍の目次を紹介します。
大家初心者は目次だけでは理解できない内容もありますが、大家業を始めると必ず通過する道なので、ベテラン大家も含め一読する事を勧めます。
第1章 不動産投資の利益を正しく判断するためのリアル・ルール
01 実質利回りで投資検討する -ワンルームAP-
02 実質利回りで投資検討する -ファミリーAP-
03 個人投資家が置かれている環境は厳しい
04 投資物件の土地資産価値の把握は絶対必要
05 投資家が買うべき土地と、避けるべき土地
06 土地の含み益と実質利回りから正しい利回りを算出する
第2章 不動産投資のための税金と社会保険のリアル・ルール
07 不動産投資は大きくは儲からない
08 法人化のデメリットを自分で取り除く
09 不動産購入時の初期費用削減方法と処理方法
10 相続税対策に威力を発揮する不動産とファイナンス
11 税務署の否認をかわす法人の経費計上ルール
第3章 消費税課税、土地建物按分のリアル・ルール
12 減価償却の勘違いを正す
13 売却時の税率が、セミプロが法人化する大きな理由
14 目線を先に向けることで消費税をよける
15 買主と売主にとっての土地建物按分ルール
第4章 知らないままでは拡大できない金融機関のリアル・ルール
16 「融資が出る」を基準にするのが正解
17 金融機関担当者に好まれるエビデンス資料の出し方
18 不動産融資の実情と避けるべき金融機関
19 拡大のカギを握る地銀&信金
20 金融機関はどこに目を付けて審査するのか?
21 正しいステップで融資を攻略する
22 融資後の行動の正解
23 メインバンクとサブバンクでシナジーを働かせる
第5章 優良物件を手にするための仲介会社のリアル・ルール
24 仲介会社に嫌われる投資家
25 仲介会社に好かれる投資家
26 登記簿謄本から優位に立つための情報を引き出す
27 強い投資家の物件入手経路とノールック買い
第6章 管理会社、客付け仲介でしくじらないためのリアル・ルール
28 管理会社にいい仕事をしてもらうための投資家からの働きかけ
29 サブリースと大手管理会社の共通項
30 専任媒介契約を結ぶ仲介会社を見極める
大家業を既に始めている方なら、この目次を見ただけで「ここ読みたい！」と感じる項目があるでしょう。
不動産投資で儲けまくる！と、浅はかな考えで始めようと思っている方も、本書を読めば「不動産投資のリアル」を知り、覚悟を決めて不動産投資に望めます。
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