2024年1月に完成した2LDK×6室の新築アパートですが、入居付けに大苦戦。
当初想定していた市場の動きと真逆の動きが発生しているのが大きな要因。
入居が決まらなくとも返済は止められないのですよ。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
春の繁忙期も、いよいよ佳境を迎え正式な内示発令に伴う最後の部屋探し繁忙期を迎えています。
ワイの新築アパートはファミリー向け物件ですが、思わぬ苦戦を強いられており、次の一手を打つ事となりました。
建築費高騰で家賃設定が高かった
大家は建築・購入額から家賃設定を行いますが、ワイの新築物件は土地代が安かったものの建築の高騰を受けて家賃が他の物件(昔の物件)に比べて高い設定でした。
それでも新築物件は一定の需要があるので強気の展開をしていましたが、予想以上に申し込みが入らず、問い合わせは来ても他の物件に負けていた状況。
追討ちでファミリー物件に空きが出ていた
更に運が悪く、近隣のファミリー層物件に空室が発生し、そちらの家賃帯から部屋が決まっていく惨状。
地方のアパートなので人の動きは一定数しかないため、この牌を逃すと長期空室となるリスクを伴います。
そこでワイは即座に次の一手を打つ決断をしました。
物件検索サイトにヒットする価格帯へ変更
早い話が当初予定の家賃設定価格を下げただけなんですが、この行為で検索サイトからのヒット率を上げました。
一般的に設備面と家賃帯で検索するのが定石なので、設備内容は申し分ない物件だから家賃帯でも検索ヒットさせる作戦です。
「最初から値下げで大丈夫かよ」と思う人もいるでしょうが、とにかく新築は最初に部屋を埋める事が重要です。
その後で市場動向を見ながら退去ごとに価格帯を変更すれば良いだけの話。
実際に今回のエリアは慢性的に2LDKが不足がちなエリアで、今年に限って話すと1LDK需要が急増しただけです。
ここで焦らずに構えておく事も重要なので、次の山(2LDK不足)が来るまでは一旦部屋を埋める方向にシフトしただけです。
利回りは後で上げて行けばよい
スタート時の利回りは落ちますが、部屋が一定数入居になれば持ち出し(赤字)にはなりません。
何より最初は一ヶ月でも早くペイラインに入居率を上げる事です。
毎回、ゼロから入居付けする新築はハラハラし、精神的に嫌なので「もう新築はしない」と思うのですが、良い土地が出てくると建ててしまう学習能力の低さ(笑)
喉元過ぎれば何とやらではないですが、この不利な市場状況を乗り越え、底辺社畜大家としてレベルアップしたいと思います。
あ～、宝くじ一等当選しないかな～。
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