手間を掛けずに運営できるの不動産投資は新築物件を持つ事。
設備トラブルも10年程度は発生しないし、入居付けも立地が良ければ苦労は少ない。
デメリットを挙げるなら、築古物件より利回りが落ちる事ぐらいだろうか。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
2024年春の繁忙期に向けて稼働予定の新築木造アパート。
金融機関からの内諾も取れ、いよいよ本格的に始動するわけですが、今回は初の法人所有新築物件となります。
今回法人で建てる理由として、中長期目線だけでなく昨今の不動産市場動向を加味しての選択となります。
新築アパートは2LDKでファミリー層がターゲット
利回りと手残りを考えた場合、圧倒的に1LDK物件の方が利回りが良かったのですが、今回あえてファミリー層をターゲットにした理由は以下の通り。
- 1LDKが供給過剰エリアになってきた
- 戸建て賃貸物件が圧倒的に少ない
- 自治体からの助成金を受けて建築が可能だった
- 移住者が増えている自治体エリアだった
- 売却でも有利に価格設定が出来ると感じた
当初は1LDK8部屋で積算していましたが、市場調査で「2LDK需要が高いエリア」である事が賃貸仲介会社と金融機関から情報を頂きました。
「今も2LDK以上の部屋は空き待ちです」との事で、実際に現場の賃貸物件を下見に行きました。
現場に行くと気がつく事も非常に多いです。
1LDK物件の外には「子どもの自転車」「遊び道具」などが多く目にとまります。
金銭的な事情で1LDK部屋を借りている人もいますが、2LDK以上のアパートや戸建て賃貸物件の退去待ちをしている家庭が多い事も、役場でヒアリングした結果判明したのです。
収益物件にも助成金が受けられる情報を頂く
この自治体では子育て世代の移住者が毎年いる事と、住居の提供が追い付いていない状況も教えてくれ、賃貸物件に対しても一定の基準をクリアすると、一部屋毎に数十万円の建築助成金制度がある事を教えてくれました。
詳細を伺いながら、資料を建築会社で精査して頂いた結果「合計で500万前後」の助成金が受けられる事が判明。
これを申請しない手はないですので、一気にプラン変更となったわけです。
家賃でも売却でも一定の利益が獲得できそう
住宅の建築価格が高騰しており、ローン審査も厳しくなってきた状況での選択肢は「ファミリー層住居の賃貸」です。
色んな分析の仕方がありますが、私はシンプルに考えるように意識しているので「賃貸需要」と「売却による出口戦略」が、単身者用物件よりスムーズに行えるエリアだと判断しての2LDK戦略となります。
満室期間が長く、空室発生後に次の入居者が早期で見つかるなら長期保有で舵を進め、大規模修繕のタイミングで稼働率と家賃設定の状況を踏まえ売却する方法を意識しながら進めていく感じになりそうです。
人口減少は何処のエリアも一緒
首都圏などの大都市圏は別として、それ以外のエリアは人口減少は既定路線です。
よく「これから人口が減るから大家業はオワコン」と言う人も見かけますが、私としては新たなライバルが増えない環境は有難いです。
20年後、確実に全てのエリアで人口が激減するのが確定しているのであれば、大家業はリスキーになりますが、実は昔から空室が多い物件は決まっていて、「選ばれない物件管理」をしている大家は、どんなに人口が増加しても「入居者は付かない」ものなのです。
人口が減って競争率が上がっても「選ばれる物件管理」さえ怠らなければ、さして人口減少に恐怖を感じる必要はありません。
考えるな、感じろは合理的な時もある
日本は人口減少が進んでいますが、一方で世界の総人口は増加傾向にあります。
恐らく今後は日本で働く外国人労働者が地方でも増加してくる事が予想され、必然的に賃貸物件の客層も変わってくる事が想像されます。
文化や生活習慣の違いで何かとトラブルが多い賃貸の現場でも、大家の努力で何かしらの対応を今後は迫られる事になるでしょう。
外国人入居者を相手にするなら、最初に埋まるのは「超築古物件」で、次に「自主管理物件」でしょうか。
一般的な賃貸物件は簡単に外国籍の人が入居するには、まだまだ障壁があり「法人契約でリスクへッジ」する契約が多いでしょう。
この様な市場の変化は定期的に統計が出されますが、この辺の資料は正直言って「田舎大家には該当しない」ことが多いです。
私のような田舎大家の場合、肌感覚的なものと「仲介・管理会社から聞く現状の感覚」で判断する事も大事で、全てが統計学的なマニュアルが参考にはなりません。
さて、新築3号は無事に満室デビューを飾る事ができるでしょうか。
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