当初は1LDK8部屋で考えていたアパートを、受給バランスを考慮して2LDK6部屋に変更した新築物件。
工事は順調に進んでおり、外観もお目見えしてきました。
募集も開始し、後は完成と入居申し込みが入るのを待つのみに。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
物件の中間検査も無事に通過し、後は完成と完了検査を待つだけとなりました。
金融機関から業者への中間金決済手続きがありますが、既に融資は通っているので流れ作業となりますが、現金で購入した土地の権利書を銀行へ提出する作業も残っています。
1LDKより圧倒的に不足している2LDK物件
今回、当初予定していた1LDKから2LDKに変更した理由は、圧倒的に2LDK物件が市場で足りていない点です。
大家としては1LDK物件の方が部屋数も多くなり利益が出しやすいのですが、その分ライバルも多くなり、更には独身入居者の場合は短期間での退去も多くなりがちです。
一方で2LDK物件はファミリー層の入居が多く、子どもの学区エリアの関係もあり、一度入居すると単身者物件よりも長い期間の入居が見込めます。
また、利益率の面から考慮すると部屋数が多い方が家賃収入も増えるため、少しでも部屋数を多くするには1Rや1LDK物件を建てる大家が多いのです。
供給過多になると入居者の奪い合いが発生する
不動産投資は需給バランスと立地が大切です。
どんなに良い物件を建てても立地が悪かったり、競合物件が多いと家賃設定を下げなければ入居が決まらない場合があります。
更には単身者物件の場合、概ね2～3年程度で退去が発生する事が多く、退去後に部屋の修繕や新たな入居募集の経費が発生します。
一方で2LDK物件は、部屋数を多く作れませんが、一度入居されると比較的長い期間の入居が見込めます。
資金効率を考えた場合、競合する物件数も1LDKに比べ圧倒的に物件数が少なく、場合によっては多少の立地が悪くても入居が決まりやすい傾向もあるのです。
いよいよ入居募集を開始
そんなこんなで、本来であれば建築許可が下りて直ぐに募集を開始する事が多い新築物件ですが、今回は少し募集を開始する時期を遅らして開始しました。
決して「手配するのを忘れていた」わけではありません、えぇ、決して。。。。
ターゲットは当然ファミリー層で、比較的「小中学校にも近いエリア」なので、淡い期待を持ちながら申し込みを待つ事となります。
地方の田舎町ではありますが、今回建築するエリアは「移住促進」に力を入れている自治体のエリアなので、上手く嵌れば良い結果が期待できます。
入居者ターゲットを絞り込む経営戦略
私の場合、入居ターゲットは「低所得者層」「プチリッチ単身者」が今までの戦略でしたが、物価高騰による建築費の大幅値上げや、住宅ローン金利の上昇などが予測される今後の金利情勢を考えると「ファミリー層賃貸物件」の需要が増えてくるのでは？と予測しています。
未来の事は誰にも分かりませんが、常に先を考え行動する事が不動産投資の世界で生き残るには大切な試みです。
日本国内の人口は、今後減少の一途を辿ります。
当然ながら空き家や空室も今後は増加傾向に直面し、大家の生き残り競争も激化してくるでしょう。
特に私のような「地方の田舎町が主戦場」の大家は、知恵と人脈を駆使しつつ、王道の「安く仕入れて、付加価値を付けて部屋を貸す戦略」と「売却時の出口戦略を常に意識する」ことが大切になってきます。
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