不動産賃貸投資は比較的穏やかな日常が多い事業。
しかし、購入や融資を実行する時には様々な手続きなどで少しバタバタする事も。
そう、少しのバタバタだったら良いのだが。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
新年、2024年を迎えてから大家業がバタバタしています。
なかなか思うように事が進まず、相手あってこその処理が多いためか、必要書類の準備やら手続きやらで何とも落ち着きません。
助成金を受けて建てた新築アパート
まず、最初のバタバタは1月に完成した新築アパート。
この物件、金融機関の融資だけでなく地方自治体の助成金制度を活用して建築しました。
助成金の交付を受けるには「それなりの手続きが必要」で、提出書類やら日常では立ち会う必要のない完了検査や中間検査の立会い。
その検査を受けるための提出書類など、結構な数の提出書類や連絡が必要です。
完了検査が終わった後にも、助成金を受取るための別の書類を作成したり取り寄せたりと、初体験の事ばかりなのでバタバタしまくりです(今も現在進行形)。
正直言って「余程の額の助成金でなければ今後は受けない」と思ったり。。。
法人で運転資金の融資も受ける事に
新築物件で一番怖いのは「入居付けの苦戦」です。
現在も仲介さんが多くの方に案内をしてくれており、本当に頭が下がる思いですが、やはり申し込みが入ってこその大家業。
返済時期は待ってくれないので、何とか春商戦で満室にしたいのが正直な気持ちです。
ここで楽観できるほど資金も潤沢に持ち合わさせていないワイの場合、常に最悪のシナリオを考えておく必要性があります。
後になって慌てる様では大家として未熟の極み。
即時繰上げ返済OKの条件で運転資金を融資してもらう
建築時に使用した金融機関とは別の機関で、今回は運転資金としての融資を受けました。
万が一、入居が苦戦した場合の一時的な支払いに充当するのが目的です。
担当者には正直に経緯を話し、順調に部屋の契約が進み手持ちの資金ショートが発生しない状況に成ったら借入金を繰上返済する承諾を頂きました。
これで気持ち的には少し落ち着けるかな。
でも本心では「早く満室にして安心したい！」てのが常ですよね(笑)
新築は精神的不安が大きいと思う件
現在、新築物件は資材や工事費の価格高騰に伴って「初期値の家賃設定も値上げ」が発生しています。
中古の物件を購入する際は、既に入居者が存在するので「最初の家賃収入額」に目途がたちます。
しかし、新築の場合はゼロからのスタートなので、ワイの様な臆病者は毎日申込みの電話が来ないとビクビクする日々を過ごす事になるのです。
今回で3棟目の新築ですが、毎回申し込みが入るまでは夜も寝つきが悪かったり。
中古物件も値上がりしていて難しい舵取りの時期に
新築価格の高騰に伴い、中古市場に新築メインの大家達が参戦しています。
必然的に物件価格は高騰し始め、中古でありながら利回りが低くなっています。
少しだけ需要と供給の乖離は改善されてきていますが、まだまだコロナ前に比べて中古価格は強気な価格設定の物件が多いです。
実需の新築(マイホーム)着工件数も何気に減ってきており、建設会社の倒産もチラホラ出ています。
価格高騰で銀行融資が通らない案件も増えており、ワイの様な大家業より建築会社の方が市場の冷め具合を実感しているでしょう。
ファミリー層向けの賃貸物件需要が伸びそうかと
今回の新築物件は「住宅ローンが組めない層」をターゲットに新築しました。
いま、50年ローンがあるんですね。
業界では「半世紀ローン」とか言われてますが、そこまでしてマイホーム建てる人がいるのかな(^^;
建築する土地も少なくなっており、小さなお子様を持つ世帯は「学区を変えたくない思い」もあるので、そうなると2LDK以上の賃貸物件を探すのでは？と予想しています。
実際のところ、大家にとっては2LDK以上より1LDKの方が資金回収効率は良いので、巷に1LDK級の部屋が多いのは、そのためなんです。
利回りと入居率を比較検討する戦略が大事
今後の賃貸需要は少し変わり始めると思います。
政府が必死に賃上げ要求してますが、賃金が上がっても物価が比例して上昇する場合、日本の中小企業で働く人にとって恩恵は少なく、むしろ所得税だけが増税される危険性もはらんでいます。
マイホームなんて夢のまた夢、なんて時代に地方もなるのかと。
その辺を加味すると、昔から入居期間が長いファミリー層物件の価値は今後も期待ができそうです。
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