金融機関から融資を受けて大家業を営む中で、大家の日常はどんなものなのかと聞かれる事が多い。
返済は大丈夫なのか？空室対策はどうするのか？など、色々不安に思う大家デビュー前の人からの質問。
リスクを考えるのは大事だが、実態の大家業は案外平和な日が多いもの。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
不動産投資と金融投資の大きな違いは拘束時間です。
株取引やFX取引は長期運用で構えるなら拘束時間は少ないですが、常に相場動向を把握しておく必要があり、勤務時間中に何度もチャートを見る人が多いでしょう。
一方で不動産投資をしている兼業大家の場合、仕事に集中できる時間の方が圧倒的に多く、決められた拘束時間は無いと言っても良いでしょう。
大家業はルーティン作業が多い
大家業で行う一ヶ月の作業内容をザックリ下記に記載します。
- 通帳記帳(家賃入金と返済実行の確認)
- 空室対策の検討や打合せ(任意)
- 仲介会社や管理会社へ定期訪問営業(月1～2回)
- 領収書や請求書の整理
- 必要に応じて資金の口座移動
- 新規物件調査(購入検討の場合)
- 物件巡回(任意)
私の場合、この程度です。
突発的に発生する設備故障や退去連絡は、日頃から管理会社や協力会社との関係構築が出来ていれば「ほぼ電話対応で解決」する事が可能です。
通帳記帳(家賃入金と返済実行の確認)
管理会社から毎月送られてくる家賃振込明細を確認します。
入金額に間違いはありませんが、念のため修繕対応等を家賃相殺していなければ、ほぼ間違いはありません。
通帳記帳は月に何度か行きますが、①家賃入金日②融資返済実行日③その他出費支払日、の月3回程度です。
奥さんが銀行に用事がある時は、一緒に記帳だけお願いする事も多いです。
資金移動が必要な際には、同時に処理してしまいます。
空室対策の検討や打ち合わせ(任意)
空室がある時にだけ発生しますが、満室時にも私は仲介会社や管理会社と今後の方針打合せを定期的に行っています。
内見があったが決まらなかった理由を聞いたり、バリューアップの必要があるか等を話し合い、対応可能な事は準備します。
賃貸市場の現場の声は大切で、他の大家が取り組んでいる事の情報も聞き出しながら情報収集しています。
仲介会社や管理会社へ定期訪問営業(月1～2回)
空室がある時は同時に済ませますが、各店舗へ挨拶と案内お礼でお土産を持参して回ります。
ここで注意して欲しいのは、お土産を持参している時は極力空室を埋めて欲しいオーラを出さない事です。
一番の訪問理由は「管理してくれてありがとう」「内見案内してくれてありがとう」の感謝の気持ちを伝える事。
あからさまに「金使ってるんだから部屋を埋めろ」という態度を出すのはご法度です。
領収書や請求書の整理
確定申告が近づいてから領収書や請求書を整理する人がいますが、これはお勧めできません。
毎月の支払いや収入、経費の内訳を細かく記載して置く事で「無駄な経費がないか」「削減できる経費はないか」をチェックする事が大切です。
特に接待などで経費を使った場合、忘れる前に「誰と会食したか」を領収書に記載しておかないと、税務署が入った時に答えられず、経費として認められない事もあるので、細目に保存する事が大切です。
勿論、私用の会食を経費にするのは論外です。
新規物件調査(購入検討の場合)
私の場合、幸運にも販売会社から市場に出る前の水面下物件を紹介頂く事が多いので、時間がある時だけポータルサイトを見る程度です。
市場価格の動向や、どの辺の地域で売り物件が出始めているか等、常に価格帯などを把握する程度で済ませています。
稀に掘り出し物が出る時もありますが、基本的にはライバルが多過ぎて購入できた事はありません。
物件巡回(任意)
休日に月1～2回程度ですが、所有物件の巡回に行っています。
巡回と言っても「ゴミが放置されていないか」「建物に不具合が出ていないか」「雑草やゴミステーションが不衛生状態か」などを確認する程度です。
問題があれば管理会社に対応を依頼したり、軽微な事は自分で対応して終わらせます。
夏に多いのは「アリの巣」対応で、ホームセンターで駆除スプレーを購入して当日中に散布してしまいます。
雑草処理は提携している便利屋やシルバー人材センターに発注してしまう事が多いです。
大家業は物件が増えても、やる事は決まっている
高額なお金を投入して行う不動産投資は、怖いと感じる人も多いでしょうが、いざ大家を始めると「拘束時間の少なさ」や「お金への不安が思った程感じない」という人が多いです。
入居さえ安定していれば、毎月の返済に怯える事も無く、トラブルも無ければ本当にする事がありません。
毎月決まった日に家賃が口座に入金。同時期にリース代やリフォームローン等を定例返済。領収書を整理して出納帳につけて関連書類を税理士の先生に提出。毎月同じ作業の繰り返し。把握するのは、月々の収支と前年同月比ベースでの変動と想定できる今期の見通し。
引用：私がTwitterでフォローしている先輩大家のツイート
金融機関への毎月の返済は、入居者が代わりに支払ってくれるのが不動産投資の醍醐味で、返済額が減ると資産が増加し、さらに毎月お家賃が入金される「金の成る木」を買増して行くのが不動産投資です。
今後は人口減で大家業は苦しくなると話す人もいますが、要は入居者に選ばれる物件を保有する事が大事で、傲慢な対応をせず謙虚に満室運営を行えば、そうそう資金繰りに困る事はないです。
出費を嫌がらず「定期的な修繕」と「周辺物件との差別化」を行えば、不動産投資は非常に資金効率の良い投資です。
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