不動産購入や修繕には大きなお金が動きます。
安さに惹かれて業者選定を間違えると、取返しがつかない追加出費が発生することも。
では、良い業者と悪い業者を見分ける術はあるのだろうか。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
東京五輪開催で設けられた４連休でしたが、頭と尻尾が勤務となり２連休で終わった夏の大型連休。
限られた休日を有意義に活用すべく、現在進行中の新築アパート現場に車を走らせました。
行程は事前報告を頂いているので、特に大きな問題もなく「建物の重要箇所」である基礎工事が隠れてしまう前に自分の目で確認しようと思い現場へ。
建物はデザインや間取り、設備も重要ですが、何より大切なのは「基礎」と「躯体」です。
好立地でお洒落なデザイン住宅でも、基礎を含めた躯体が手抜き工事だと、その物件価値は限りなくゼロになってしまいます。
物件価値が無くなるだけであれば「建て直し」や「大規模修繕」という手法もありますが、何より重要なのは「入居者の安全」と「無駄な補修工事」の回避です。
そもそも躯体とは何か
一言で躯体と言っても、あまりピンとくる人は少ないでしょう。
建物の構造体のことを躯体と呼ぶ事が多く、建物の構造を支える「骨組みにあたる箇所」のことで、基礎部分や基礎の中の杭(鉄筋)、壁や柱、屋根裏の木材の組み方など様々な箇所を指し、分かりやすい解釈で考えると「完成時に比較的目に見えない箇所」を指し、人体の骨の部分と自分は考えています。
骨が歪んだり曲がったりすると姿勢が悪くなり、体全体に負荷が掛かることで体調不良になる、こんな感じです。
建物も人体同様に基礎である躯体(骨格)が重要で、この工事でミスが起こると全ての構造に負荷が掛かり重大な事故に繋がります。
他国で「突如建物が崩壊」なんて報道を見た事があると思いますが、これ「ほとんどが躯体工事の手抜きや施工ミス」が原因です。
日本企業でも安心はできない手抜きや施工ミス
建築技術が世界でも有数である日本国内の企業であっても同様の施工ミスは起きます。
人的ミスもありますが「過度な値引き交渉による部材や工期の削減」が原因だったり、現場監督や職人のモラル低下など原因は色々あるのです。
わたしの場合、事前に施工された建物を見学会で確認した上で業者を選定したり、大家仲間や情報雑誌などからネガティブ情報を収集した上で、契約を行うようにしています。
大事なのは「あえてネガティブ情報を集める」ことで、事前の情報を元に実際の現物を何度も見ながら「自己分析を行う」ことで最終判断を下すわけです。
ネガティブ情報と自分の目で見て、肌で感じる事で「あれ？言うほど変な感じしないけどな」と思ったり「全然対応悪いじゃん、自分はパスだな」と判断して下さい。
あくまで「担当者による違い」なのか「企業の取組む姿勢」なのかを重点的に確認＆照合してみましょう。
誠実な業者は「包み隠さず全てを見せてくれる」のもポイント
もちろん業者には質問も浴びせます。
ここで各社の徳色がでたり、建築に対する姿勢が垣間見えたりするから実に面白い。
誠実な業者は質問に答えられない内容を、後日しっかりとした答えを持ってきてくれたり、場合によっては施工事例の写真などの資料まで送ってくれたりします。
それだけ「プライドを持って取り組んでいる証拠であり」、以前は現場監督者が直接電話をくれて躯体説明までしてくれたケースもあります。※この企業が私の新築１棟目と２棟目の各企業です
最終的に工事中の現場の紹介もしてくれ「今ならちょうど躯体工事が見れます」と案内されたので実際に訪問し、現場を見ながら説明までしてくれました。
営業と現場が連携していない企業はトラブルが起こる
これはアパートに関わらず、打合せをしている営業と現場監督者との連携が取れていない企業は、工事が進んでから「施主との食い違い」が頻繁に発生します。
この様な企業を見分けるのは比較的簡単な質問と返答内容で一定程度は見分けをつける事ができるので、遠慮せずに疑問に思う事はガシガシ質問しましょう。
何千万円も投下する建物を購入するのですから「聞いておけば良かった」「確認しておけば良かった」と後悔しても手遅れで、業者も「聞かれていない」「重要事項説明事項に該当しない」と言われたら、そこで終了なのです。
曖昧な返答や、返答に時間がかかる企業を除外する
簡単に見分ける手法はこれに尽きます。
知識の無い、または経験の浅い営業、設計、現場施工者は実に曖昧な返答や「専門用語で誤魔化し」をしたり、「確認しますから→全然返答が来ない」ケースが多数起こります。
特に大企業は「退職・転職」や「転勤」などで、連絡が取れなくなる事も多く「後任者にも重要事項引継ぎが不完全」の場合が多いため、何かと食い違いが起こり揉める事が多いです。
私と大家仲間でも「大企業あるある」のネタになりつつあります。
大企業でも「素晴らしい模範的な担当者」も多くいますので偏見では見ないで下さい。
要は｢顧客の不安を取り除き｣「決して曖昧にせず」「嘘で誤魔化さない」企業や担当者と仕事をするのがベストで、「その判断や責任の一角はあなたにもある」という意識で臨まなければ、後で後悔しても遅いという事です。
過度な値引き交渉は「安全を削る代償」と思うべき
住宅は高い買い物ですから、少しでも安く買いたいのが心情です。
ボッタクリ企業は除外しますが、基本的に値引きありきで価格設定してくる業者は怪しいです。
自分の場合「若干値引き可能」と向こうから言ってくる企業は原則的に相手をしませんが、何度か取引をさせて頂いている企業には「交渉は時間が勿体ないから最初から最終プライスで話しましょう」と伝えています。
更に最初の冗談時点で「相見積り」を取る、取らないも伝えています。
建築や修繕は一番安い業者に100％発注はしない。積算見積されていない企業は基本的に発注NG
この理由が分かる人は相当経験値が高いのではないかと思います。
大家業は少しでも安い業者に発注する事で収益を伸ばすのが鉄板ですが、これは貧乏クジを引く可能性もあるのです。
塗装業者でよくあるのですが、一番安い業者に発注したところ「塗装は１回塗り」「塗料も耐久性が低い安物」だったなんてトラブルが多いです。
しかも見積書の内訳を「塗装一式」で出している企業は危険で「価格はいくらでも変更できる戦略」なのです。
工事の途中で「あ、それは追加料金ですから」なんてよくある話し。
見積りの詳細が曖昧だと「業者の好きに価格を変えられる」典型です。
しめしめ、やっぱり後から追加注文してきたな。
ガッポリ追加料金頂きますよん。ちょろいな素人は。
見積りは詳細明記で追加発注が起きないよう万全に打合せを
追加発注を防ぐには一定の知識を勉強する事も大切です。
親切な業者は過去に類似した案件を参考に見せてくれたりもしますし、何より見積書の金額内訳が詳細に区分けされて提出して来ます。
塗装で言うと｢何回塗る｣「どんな塗料を使う」「塗装前の下処理費用」まで細かく説明してくれ「価格を抑えるならワンランク下の塗料も案内できます」と説明してくれます。
そんな人いるの？と思うでしょうが「そういう人は必ず存在します」し、親切な企業さんは広告よりも口コミで広がる事が多いので、ネットの評判は参考にしないで「知人や友人」から情報を貰えると良いでしょう。
信頼できる企業は必ず存在する。楽をせずに見つける努力を
自分の知らない世界を調べるのは面倒で、何が正解か分かりにくいものです。
しかし、高額の出費を伴う買い物は「調査に手を抜くと失敗する確率が上がる」危険性も伴うのです。
先輩大家であっても「素人大家を食い物にする輩」もいるので、まずは自身で勉強する事は凄く大事で、勉強なくして大家業を行うのは武装せずに敵地へノウノウと入り込むくらい危険度MAX状態ですので、時間がかかっても「自分の目で見る」「情報の信憑性を疑う」ことが大切です。
信頼できる人からの紹介も候補に入れながら、より良い大家ライフを目指しましょう(=ﾟωﾟ)ﾉ
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