おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
春の異動シーズン繁忙期が終わると、満室で喜ぶ大家、空室が残り落込む大家と二分します。
私の場合は春の繁忙期が終わっても空室は比較的早い時期に埋まります。
一年で最初の繁忙期が終わると、賃貸市場は嘘のように静けさを取り戻し、仲介担当者さんも束の間の休息シーズンに。
ここで「部屋が埋まらなかった！」なんて事務所に乗り込んだり、ネチネチと嫌味を言わないように注意をして下さい。
空室が埋まらない理由は案外明確で、その原因を大家が対応しきれているかの可能性が高く、埋まらないのは仲介会社の責任だと考えるようでは、今後の大家業での生き残りは難しいです。
今回は繁忙期後に大家が行う行動について、私の運用法を紹介します。
空室が残る大家に休みはありませんよ。
仲介会社へ「お礼」と「ヒアリング」に行く
長期間入居が決まらない部屋には何かしらの理由があります。
仲介会社と良好な関係を築いている大家なら、繁忙期の中に自分の物件を多くの方に案内してくれた営業さんへお礼の挨拶に行くのが良いです。
むしろ勇気を出して「入居者が契約を決めなかった理由を正直に話してもらう事」が重要になってきます。
ここで面倒と思って何もしなかったり、決めてくれない仲介会社が悪いと思うか、積極的に行動を起こすかが繁忙期後に大きな差を付けることになります。
しっかり時間を確保して挨拶に伺うべきです。
導入が容易な設備は柔軟に対応する
入居が決まらない主な理由は「立地」「間取り」「家賃」「設備」などが代表例です。
立地・間取りに関しては大家の力では対処のしようがないため(大規模リフォームなら間取り変更もできますが)、重要になるのは「それ他の情報」です。
注意するべきは業者の中には安易に高額設備導入を提案してくる担当もいる事。
一般的な標準設備が実装されていれば、それほど大きなマイナス要素にはなりません。
最新設備を導入しても、私の経験上では家賃増額が見込めない事が多いので導入を見送る事が多いです。
大抵の大家は、最新設備の刷新を行うことは少なく、チャイムをインターフォンに変えたり、ウォシュレットを付ける、シャワーヘッドを交換する程度で、私も大体は同じです。
最近では台所の蛇口を一体型に取り換える位の事は行っていますが、これも工賃込みで一部屋1～2万程度で済みます。
設備は見栄えや便利さも大切ですが、日常生活で使う時間が多い設備を先に整えましょう。
壁紙やフロアの張替えはケチらない
私は設備の刷新よりも、こちらの方に予算のウエイトを置きます。
よくあるのが「部分的張替えにする」方や、クロスに塗装をして綺麗に見せる事がありますが、私の場合は1面の張替が必要な場合「部屋全体を張替え」ます。
特に部屋全体が同じ柄や色で統一している場合、問答無用で交換です。
理由は、次の入居後に「壁の色の違いに違和感を感じる」から。
私も昔は部分張替えで経費削減をしていましたが、壁紙は商品在庫の入替えが激しい品のため、似た模様のクロスに交換しても関税後に違和感を感じます。
特に転勤族など引越し慣れしている方は、敏感に「手抜き修繕を見抜く」ので注意です。
人は、印象が良かった記憶より、悪かった記憶の方が脳に記憶されます。
以前に似たような手抜き部屋に住まわれていた方なら、きっとあなたの手抜きを見抜いてくるでしょう。
壁紙の部分的な張替えは逆に目立って悪い印象を与えます。
部分張替えは比較的目につかない場所だけにしましょう。
特殊なワンポイント張替えは有効
そうは言っても大家にも予算があるので、1部屋を張替えする予算は限られてきます。
そこで最近は壁の一面だけをデザイン性の高いクロスに張替える手法が使われています。
私も予算が厳しかった大家初期時代には、この手法で部屋の印象を変える工夫をしました。
効果が高い方法なので、今でも利用しています。
ワンポイント張替えを使うのは、やはり面積が大きくなるリビングです。
安くても色々な色彩やデザイン性のある壁紙も多いので、他の大家仲間にも勧めています。
白色のクロスは、全体的に同時期の劣化になるので、アクセントクロスを一面だけ張替えると違和感が軽減されます。
視覚的にもアクセントクロスに視線が行くので、白色のクロス劣化に気が付かない事も。
設備が古いなら交換した方が良い
私が所有している木造築古物件(築20年以上)の場合、空室が発生すると必ず交換する設備があります。それは以下の設備です。
◆インターフォン(予算が合えばカメラ付き)
◆ウォシュレット(中くらいの価格)
◆シャワーヘッド(節水タイプ)
◆リビングと各部屋の照明器具(少しお洒落な感じの)
◆台所の蛇口(業者在庫にお任せ)
毎回交換するのではなく、自分が物件購入する前から住んでいた部屋が退去時に工事します。
完了後は家賃を3,000円～5,000円アップさせますが、今のところは客付けに苦戦はしていません。
どれも数万円以内で収まる商品なので、私は必ず交換しています。
状況に応じてエアコンを設置
北国の夏は、本州に比べ暑さも湿度も辛くないのですが、近年の北国は湿度の高い夏日が増えており、今や賃貸物件にエアコン標準装備が当たり前になっています。
低家賃帯の部屋であっても「エアコンが付いていないから入居が決まらない」と言われる程、入居希望者が求める希望条件は上がっているのです。
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家賃の６ヶ月分を超える修繕は行わない
私が尊敬するメンターから教わったのは「家賃の３ヶ月分～６ヶ月分で修繕予算を収める」という鉄の掟。
これは業者との価格交渉で一定レベルの修繕やバリューアップを予算内に収める事が可能です。
特に私のような地方の田舎で大家業を営む者は「家賃がそもそも安い」ため、予定家賃の６ヶ月以内と言っても総体予算額は高くないです。
設備交換部品は、むしろ都会より高い値段でしか購入できない場合も。
こういった状況下での価格交渉で何とか予算内に抑える事で、次の入居者が早期に決まるのです。
大家業は決して不労所得ではないのがお分かり頂けるでしょう。
この家賃6ヶ月以内に予算を抑える事ができれば、投資額回収にかかる時間は最小で済みます。
しかも一度交換してしまえば、その後に退去が出ても同じ家賃で募集をする事ができるので、概ね私は1年以上住んで頂ければ借入金返済を引いてもお釣りがくる計算です。
家賃を上げれるのであれば、目先の費用にだけ目を囚われず「何ヶ月先で回収可能か」の計算をするのが重要です。
設備の入替えはリース契約も可能
私の場合、お付き合いのあるガス会社から設備のリース契約をする事が増えてきました。
最長で7年までリースが組め、その間は毎月リース料を払うのですが故障などが発生した場合には無償で新品交換となります。
リース期間満了後にリース契約継続をする場合、1ヶ月のリース代金で引き続き1年のリースができ、更に翌年に1ヶ月分のリース代金を支払うと「設備の買取り」となります。
リース契約なので、総体金額が分割(金利は上乗せされますが、1％位です)になるため、高額な設備でも導入をスムーズに行えます。
仮に総額20万の設備導入で5年契約で金利1％だと････もうお分かり頂けますね。
毎月数千円レベルのリース代なので、家賃を上げた分で吸収できます。
リース契約できるガス会社とお付合いのある大家なら活用するのも一考。
注意してほしいのは「ガス会社とのリース契約をする事」です。
一般的なリース会社は金利が高かったり、導入設備費を定価計算してくる事があるので注意が必要です。
部屋のバリューアップで家賃アップが成功すると、出口戦略(売却)でも有利になります。
契約が決まってから修繕では客付けは難しい
春の繁忙期が過ぎた後に、こういった部屋の改修を行う事で秋の繁忙期に威力を発揮します。
昔ながらの大家や努力が欠けている大家は「申込みが入ったら修繕する」といった対応をする人がいますが、内見の時点で部屋がボロボロだと契約する気にはなりませんし、営業も案内したくはありません。
空室期間中に部屋の欠点を改善する事で内見率が向上し、内見者の部屋の印象も以前より改善されるのです。
改善完了後は仲介会社と管理会社にもアピールしておく事で、部屋への内見確率も上がります。
何度も書いていますが、大家業は投資でありながら事業でもあります。
先々の戦略を立て行動を起こす大家が最後に笑う世界です。
私がブログ運用で使用しているサーバーはこちらです
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