おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
早いもので最初に収益物件を購入してから、ちょうど6年目に突入しました。
初めての物件は今では私の主力的な稼ぎ頭に成長する事ができ、今では社畜を続けながらどこか心に余裕を感じ日々の仕事に取り組むまでに成長しています。
現在、この物件は減価償却期間が終了したので売却中ですが、家賃だけで年間800万円の収入を稼いでくれており、売却価格も現在は売り手市場なので高めの設定で買主を探している最中です。
毎月数十万円の手残りキャッシュを残してくれている物件なので売却は急いでおらず、毎月着実に返済＆キャッシュフローを残してくれる心の余裕があります。
周囲の大家さん仲間から「社畜さん、いつごろFIREする予定？」と聞かれる事も多くなり「そうか、自分もそんなに不動産で稼げる位置にいるんだな」と思ったり。
令和3年度の確定申告で家賃収入が1,800万円を達成、必死で駆け抜けた5年間でした。
今日は不動産投資に興味はあるけれど、何から始めたら良いのか迷っている人への自分なりのアドバイスを書きます。
不動産購入前に本を読んで知識武装を
私が少しだけ足りていなかったのは、物件購入前の書籍による勉強。
情報商材がネットで売られている時代ではありますが、大家業を始めるには情報商材購入は必要ありません。
本屋で販売されている書籍の中には初心者から上級者、新築からボロ物件運用など様々な不動産運用方法の主席が並んでいます。
どんな書籍を読むべきかについては、著者のヒストリー本を読むのではなく不動産投資について客観的な視点で書かれている本を読むことがお勧めです。
不動産には同じ条件の物件はなく、常に立地や入居する人の属性も違い根本的に鉄板マニュアルは存在しないと言っても良いです。
北海道と沖縄では住宅環境や市場も根本的に違いますし、金融機関の融資姿勢も違います。
成功された人のヒストリーを参考にするのは良い事だと思いますが、地域性が違う土地での実戦で完コピするのは危険なので「自分の地域と比較して読む事が大事」です。
客観的な書籍とは
簡単にお答えすると、不動産売買に関する決まり事や契約までの流れを中心に書かれた書籍になります。
この他にも「お金の流れに関する内容」が細かく書かれている書籍は読んでおいた方が良いです。
融資の流れや返済に関する分析、物件価値の算出方法などが該当します。
以前に、ご紹介させて頂いた書籍「不動産投資 最強の教科書」などを、私は今でも読み返す事が多くあります。
タイトルは強烈ですが中身は非常に硬派な教科書です。
特質した不動産の運用技や、局地的な物件に関する運用方法は実際に最初の物件運用後に目を通した方が新しい気づきや学びの速度が上がるので、最初は参考書に似た書籍を読みましょう。
最近は武勇伝的な内容の「これで不動産投資は成功する」みたいな本も多くなっていますが、大体この手の執筆内容は似たり寄ったりの内容なので何冊も購入する必要はありません。
実際にセミナーに参加しよう
巷では定期的に不動産業者が無料セミナーを開催しています。
「無料こそ危険」とは、何処の世界も一緒なのですが、下手な情報商材を購入するよりも「不動産の基本的な知識を学ぶには最適」で、要は勉強だけをしに行けば良いのです。
個人情報は相手に知られる事にはなりますが、必要最低限の知識獲得と引換えと割り切れば参加して損はないです。
セミナーの内容を鵜呑みにしない
不動産に限らず、企業が行うセミナーは、あなたへのメリット説明が終始です。
大切なのは、このメリットを分析できる能力を養う教材として活用する事であり、次のステップへの予習と思って下さい。
ちなみに最初から個人面談は受けない方が良いです。
理由は「知識不足による誤認の発生」を防ぐため。
業者の営業が、あなたを騙すと言う事ではなく「最低限の知識武装がされていないと、説明内容を勘違いする可能性がある」と言う事です。
セミナーに参加されている方々は他のセミナーにも既に参加している人も多く、一定の知識を持たれている人が参加されていると、企業側も最初から何も勉強しないで参加しているとは思っていない事が多いです。
個人面談を断る理由は何でも構いませんが、無料で受講しているわけですので決して愛想のない断り方は止めておきましょう(^^) 相手も同じ人間ですから。
大家の会セミナーにも行ってみよう
以前の記事に大家の会の集まりには注意を、と書かせて頂きましたがこれは本当です。
ただし条件があります。
「必要にあなたを勧誘する大家セミナーに限り」注意して下さい。
ほとんどの大家勉強会は親切な集まりが多いですが、中には甘い蜜の味を覚えてしまったハイエナ大家がいるのも事実で、正直言って業者よりも質が悪いです。
ですので、どなたかお知り合いの方から紹介して頂くか定期発刊されている「家主と地主」などで紹介されている勉強会に行ってみてはいかがでしょう。
一番確実なのは信頼できる大家が参加している勉強会に参加し、直接ご本人から話しを聞いたりして「企業セミナー内容とすり合わせて見て下さい」
「あれ？前の企業セミナーで聞いていた事と違うな」と言う点が出てきたら、それはあなたの新しい知識武装の始まりになります。
ここで、どちらを信用するとかの判断をしてはダメです。
それは「どちらも正解の場合が多いのが不動産投資の世界」であり、ここにあなたの経験則が加わる事で、その情報は活きた知識の泉へと進化していくのです。
仮想大家業を営んでみよう
これは凄く経験値が上がります。
雑誌やネットに出ている売物件の大家になってみましょう(仮想で)。
販売価格から家賃収入までを出来る限りで構わないので、シミュレーションを繰り返し、何部屋埋まれば採算があうのか、その部屋数を埋めることは出来るのかなど、妄想レベルで構わないで大家になったつもりで「誰かに運用方法を教えるシチュエーションで」考えてみて下さい。
人間は頭だけで考えるより「誰かに教えるイメージで説明を考える」と「不思議と頭の回転が速くなり、色々な事」に「気がつく事がある」のです。
「あそこの部屋の入金が悪くてさ」や「あそこの外壁修繕必要なんだよね」など、大家仲間と会話している感じで呟いてみると、新しい気づきを得る事ができます。
【まとめ】さあ、次のステップへ進みましょう
今の私が５年前の私に不動産投資を始めたいと言われたら、私はこんな感じでお話をしていたと思います。
数千万円単位のお金の融資を受けるのは始めは怖いですよね、不安ですよね。
私も凄く怖かったし、最初の物件は多くの苦労をしたので「もう止めたい」と何度も挫折しそうになりました。
大家業は株取引と違い「ある程度の事前準備で大きくリスクヘッジする事が可能」な投資です。
大家業は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われているのですが、私の大家仲間では「不動産はミドルリスク・ロングリターン」だと、よく話しています。
動かす金額が大きい分、最初は色々な不安が付きまといますが、月々の採算ラインを超え満室になると、不思議と不安は無くなり次の物件を探し出します。
気をつけて欲しいのは、この時で「買いたい病」に侵されないようにする事です。
決して焦って行動は起こさないで
勉強を進めると「早く物件を購入したい」と言う衝動に駈られる時期が必ずきます。
タイミングさえ良ければ購入するのも良いですが、私たちが普段目にしている売り物件のほとんどは「購入すると苦労する確率が高いかもしれない物件」である事が多いので、どうしたら少しでも良い物件と巡り会えるのかについて次回は書きます。
私がブログ運用で使用しているサーバーはこちらです
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