おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
先日、お世話になっていた信金の担当者から異動の連絡が来ました。
とてもお世話になった方で、法人の設立時にも色々アドバイスを頂き感謝してもし足りない程にお世話になった方です。
2棟目の新築物件も、融資内容など色々と相談させて頂き、完成前に担当が変わってしまうのは淋しくもあり残念な気持ちです。
金融業界は2～3年周期で異動になる方が多く、要因は「取引先との癒着」「不正防止」のためです。
業界の掟なんでしょうね。
本日は、金融機関との良好な関係構築や信頼獲得へ、私が取り組んでいる事をご紹介します。
最初は「金融機関とファーストコンタクトするために」私たちに何が必要かです。
金融機関に自分を知ってもらう
金融機関はお金を貸出し、金利で利益を得る商売で、資産運用など貸出以外に多様な運用益で成り立っています。
私も金融機関から不動産融資を受けて中古物件を購入、新築物件を建築、既存物件の大規模修繕を行います。
大家にとって金融機関は切っても切れない「不可欠なビジネスパートナー」です。
互いがビジネスパートナーになるため「相手(金融機関)に自分の事を知ってもらう」事は重要で、知らない相手に金融機関は融資など行いません。
飛込みで金融機関に営業するのは効率が悪い
先輩大家達から「色んな金融機関に飛込み営業して開拓したよ」と話を聞く事があります。
メンターでさえ「あの金融機関は自分で開拓できたんだよね」と聞く機会もありました。
自分の足で金融機関へ飛込み営業する事を否定はしませんが、確率論で考えた場合、非効率な動きになる事は確かです。
平日の15時までしか開いていない金融機関に、私のようなサラリーマンは開拓営業に費やす時間の確保も難しく、「来られた金融機関担当者も良い印象は持たない可能性」もあるのです。
私たちと同じように彼等も日常業務があります。
その最中に突然アポなしで窓口に来店し「大家したいので融資して下さい」となると････皆さんが金融機関の担当者だったら、どんな印象を持たれるでしょう。
100万円から始める不動産投資
人脈を使って接触するのがベスト
融資を受けたい金融機関と既に取引実績のある人が、知り合いで居られないでしょうか。
初期の頃はそういう方々を通して「金融機関担当者を紹介してもらう」と、面談率上がります。
どうすれば、そんな方と知り合えるか。
新築の場合なら建築会社が必ず取引している金融機関があり、先輩大家も必ず金融機関と取引をしているので、そこから紹介頂き事前連絡など入れておくと「●●さんのご紹介の方」として金融機関は面談時間を確保してくれます。
知人から紹介されて行くのですから「話し方」や「身なり」はシッカリして訪問・対話するよう注意して下さい。
紹介する側も「シッカリした人を紹介した」と考えるので、あなたの言動によっては「二度と紹介しない」と思われてしまい、大家業の道は閉ざされます。
かぼちゃの馬車問題が気になる方は
社会的問題にまで発展したシェアハウス「かぼちゃの馬車」に関する不正融資問題や、被害者の方々のように「自分も同じ事に巻き込まれるかもしれない」と考えるのは間違いではありません。
一度の取引で数千万のお金が動く不動産業界で、常に最悪の事態を考える事は自己防衛にも繋がります。
ただ、カボチャの馬車問題は勉強不足な一部のサラリーマンが安易な決断で始めた感は私の中で拭えず、冷静に分析さえ出来ていれば防げた問題であると思います。
「投資は自己責任」の意味を今一度深く考え決断する事が成功する大家です。
上手く行かない事を他人の性にする人は、何をやっても上手く行かないと思います。
それでも不安が払拭できないのであれば「先輩大家」にアドバイスを受けながら進めて行くのも良い事です。
建築会社などを選択する時に、私は複数社の担当から評判を聞いたりしますが、聞く相手は「建設会社ではなく、設備屋の現場の方々」からの意見を重視します。
元請の協力会社である下請け企業は、色々な建設業者の現場に入ることが多く、現場の最前線で仕事をしているので、色々な優良な情報、不評を知っており参考になります。
過去に興味を持ったアパート建築会社があり、私の新築工事現場へ職人さん達に差し入れを持って行った時に休憩中だった職人さん達と雑談をしました。
気になっていた建設会社の話を聞いたのですが、職人さんたちは現場で実際に起きたトラブル、現場監督の力量・丁寧さ、完成後に起きた入居者とのトラブル(この時は壁が薄く、断熱材が適当過ぎて隣人の声が聞こえるため、直ぐに退去してしまう)話を教えてくれました。
この情報は他の現場でも耳にしていたので、デザイン性は高いのですが、この建築会社は候補から外す事としました。
管理要らずで利回り7％の投資
不動産は人脈で成功に繋がる可能性が強い
不動産に限らず、成功している人は「多くの信頼できる仲間」を持たれています。
「自分さえ良ければ他は知らない」という性格で成功している大家を、私はお会いした事がありません。
成功されている大家も、最初は人脈ゼロから皆さんスタートしており、先輩大家、良きパートナー企業からの紹介で人脈を形成されてきました。
最初から楽して大家になれるのは「不動産を継承した地主一族」か「宝くじで高額当選した方」くらいです。
誰もがスタート地点は一緒なのが不動産事業です。
そして成功するか失敗するかは、大家自身の普段からの取組み姿勢、強い気持ちです。
金融機関の担当者は、必ず「異動で担当変更」になります。
後任の方に「あのオーナーさん、しっかりしていて良い人だから、よろしくね」と引継がれる事ができれば、大家業として融資の不安は軽減します。
分配回数年6回／想定利回り7.0%
苦労を重ねて得られる信用と財産
大家業を営む上で、金融機関との取引は重要です。
互いが信頼し合える関係を構築しても異動で担当が変わってしまい、信頼の積み上げを最初からやりなおす事を何度も続けていかなければなりません。
ですが、その担当者と二度と会えなくなるわけでもありません。
異動で過去の担当者が、再び担当となって再会する事も十分あるのです。
金融機関との取引が長くなれば、実績と信頼は積上がり、以前の担当者が出世して再会する事ができれば、更なる規模拡大を加速させる事も可能です。
一期一会と考えず、互いが成長した姿で再会できる日を楽しみに、金融機関とお付合いする事が重要です。
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