不動産投資を始めたいと考えています。
サラリーマン年収を超えたら直ぐにでもFIREするのが目標です。
その後もガンガン資産を増やしていこうと考えています。
サラリーマンを退職すると一時的に融資が厳しくなってしまう事があります。
今の属性を使えるだけ使って融資を引っ張ってからFIREする方が良いですよ。
おはこばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
確定申告期間中に大まかな税引き前キャッシュフローを計算したところ、既に私のサラリーマン年収(源泉徴収額)を無事に超える事ができました。
「よし！これで俺も脱社畜！」と普通の人なら考えてしまうのでしょうが、今のところ私は会社に残ってサラリーマン生活を続けています。
辞めたい気持ちは全開なんですけどね。
なぜ私がブラックを通り越している漆黒企業で退職せずに働き続けるのには理由があります。
今日は私がなぜサラリーマンを辞めないのか、金融機関が私たちの「何を見て融資の判断をしているのか」を解説します。
不動産融資を受けるための属性
いきなり核心を書きましたが、私が会社で働き続けている最大の理由はこれです。
プロフィールにも書きましたが、私は地方の田舎町でブラック企業に勤めています。
この企業は地元でこそ「そこそこ」の知名度があり金融機関からの属性評価も「それなり」にあるようです。
私は既に勤続20年を超えており、一応は管理職と呼ばれる職責にもつかせて頂いています。
やってる仕事は最前線バリバリの特攻隊員と変わらないんですけどね。
そんな状況を当然金融機関は知るわけもなく、見られるのは私の「勤務先企業の属性」と呼ばれる「肩書＆年収」なんです。
金融機関は最終的に資産運用実績を見て今後の融資判断をするわけですが、やはり一番最初の融資を受ける場合に属性の看板は多少なりとも審査に影響があると思います。
「属性が悪い自分は融資を受けられないのか」と思ったそこのあなた。
もう少し記事を読み進めて下さい。
金融機関が見ているのは属性だけではない
次に金融機関が見る箇所は「勤続年数」と「資金力」です。
今の世の中サラリーマンは突然リストラされたり、勤め先が倒産する等のリスクもありますから、属性評価というのは昔ほどウエイトを置かれていないと私は感じています。
それよりも勤続年数による「短期間での転職癖があるか」と「コツコツと貯蓄をしているか」の方が金融機関の評価は高いと思います。
当然ですが融資を受ける際に総体の融資額において「自己資金をどれくらい用意できるか」で融資金利も変わるって知っていましたか？
金融機関は常に融資先への回収リスクを考えて、融資の金利を決めているのです。
実際にあった融資金利の違い
私は常々「社畜さんの属性なら審査は大丈夫だと思います」と業者様に言われるのですが、正直に言いますと｢金利が他の人より高いのは何故？｣と疑問に思うことが多いです。
実際に聞いた融資金利の話しなのですが、不動産営業担当に「この新築物件のオーナーさんて金利どれ位で融資受けたんですか？」と訪ねると、何と私よりも安い金利で融資を受けられていました。
属性や大家歴を聞いたのですが、私よりも年収(源泉徴収)は低く、大家経験も浅かったのです。
どなたかメガ大家さんの紹介融資なのかと思いましたが、それも違いました。
では何故そのオーナーさんは私の方が属性が上なのに優遇金利を受ける事ができたのでしょうか。
更に踏み込んで話しを聞いた私は、正直「なるほど、納得」と思えたのです。
事業に対する姿勢を金融機関は重視している
私が思う、その方の融資金利が優遇されているポイントは何点かありました。
実際のところ私が金融機関の担当者だったら、この方に融資したいと思える程の優等生でしたね。
少しだけその内容に触れてみたいと思いますが、当たり前の事を粛々と実行されている大家の鏡みたいな方でした。
手出し資金(頭金)を多めに入れている
これは金利が優遇されるだけでなく、不動産の運用にも絶大な効果と安定感を生みます。
銀行審査の確定(最低)条件に順じて借り入れするのではなく、そこから更に自己資金を多く投下した方が当然借入金の総額が少なくなるので、返済ストレスは軽減され空室率のストレス計算をした時にも余裕を持って賃貸運営が可能になります。
これなら多少の空室が発生してもストレスなく枕を高くして熟睡できますね。
使途不明な消費(私的な出費)が極めて少ない
これも当然の話です。
家賃収入から金融機関への返済と運営経費を差引いた残りが大家の収入となります(税金は一旦外して考えます)。
運営に慣れ固定費の支出が把握できてくると、ついつい私的な物欲や食欲やらが旺盛になってくるのが人の常なんです。
今まで購入する事を悩んでいた商品も「買っちゃおうかな」という悪魔の囁きに負けて購入する事が多いこと。
これは私も恥ずかしながら何度も経験があります。
しかし、この大家さんは素晴らしい程に生活レベルが変わらない(変えない)そうです。
つまり、手残りの家賃をほぼ貯蓄されているので、通帳がもの凄く綺麗(私的流用が無い)のです。
これは私も見習いたいですね。
▼面倒な物件管理が必要ない小額不動産投資とは▼
属性よりも運用歴が勝る融資の世界
以上の事を踏まえ、当然ながら金融機関が考える事は「無駄遣いをしない経営者」「しっかりとした運用実績がある」となるわけです。
私は資金が貯まった頃に娘達の進学とか塾代などを不動産キャッシュから援助したりしていました。
少しでも良い教育を受けさせたかったからです。
勿論、そこへお金を出した事は間違っていないと今でも思います。
しかしながら金融機関の視点からドライに検証した場合「社畜さんは給与以上の生活水準に質を上げた」と分析されてしまう事があるのです。
融資する金融機関側も当然ながら慈善事業ではないのですから、固定費の多かったり無駄な私的出費の多い大家なんかに次の融資はしたくないものです。
そうなると当然のように「リスクヘッジ」で金利が上がる可能性があると私は分析しています。
目指すべきは「綺麗で健全な通帳履歴」
大家業は凄くシンプルで「家賃収入」「融資返済」「必要運営経費」の3つしか一ヶ月で通帳記帳履歴がないのが究極です。
私は過去の通帳を読み返したのですが、かなり私的だったり家庭の出費で出金された通帳履歴が数多く見られました。
家賃振込口座からつみたてNISA口座への資金移動や持ち物件共用部の電気代の履歴は良いとして、
「CD ￥●●●●●」の記載が結構目に付いたのです。
一番駄目だった事は、何のために引き出したのか思い出せない件数が多かったこと。
リベ大の両学長が話されている「支出を減らす」の実行度が甘々でした。
気がついたら即実行が重要
それから私は「綺麗な通帳作成」を目指して日々実行中です。
資産を引き出した時には通帳に赤字で「●●に支払い」とか「●●に使用」と赤字で記載しています。
会計事務所さんからも「良いですね。恐らく今後は無駄な出費が減りますよ」と言われました。
そしてオマケに
経費で落とせるかもハッキリお答えできますし
だそうです(^^;)
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