おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
大家業を始めるにあたり、自分が購入したい不動産のタイプを決める事は重要です。
儲かる物件なら何でも良いという雑食スタイルから、徹底したコンセプトに従い物件購入を進める人など、個々の投資スタイルに合わせた規模拡大は最終的な売却も含め投資スタイルに重要な影響を与えます。
本日は物件ごとの特徴について私の視点で書き進めます。
物件は3つのカテゴリーに分ける
まず最初に決めることは、購入予定の物件のカテゴリー。
大きく分けると以下の項目に細分化されます。
【新築物件】 ①新規建築(1棟物件･区分マンション) ②新築戸建て
【中古物件】 ①築浅物件(概ね建築から5年以内) ②築古物件(建築から6年以上経過) ③リノベ物件(築20年以上の物件を再建築)
【解体後に別利用】 ①月極め駐車場 ②借地権付きで貸し出し
【新築物件】1棟･区分･戸建て
大きなメリットは初期の入居付けが中古と比較して圧倒的に有利です。
設備も当然新品なので大きなトラブルも無く、比較的属性の高い入居者が見込める物件です。
仲介会社も顧客へ案内しやすく、入居者も以前の入居者を気にする事なく部屋を決められるのは非常に大きなビハインドになります。
間取りや設備についても、ご自身で全て決める事ができるので理想の物件を追求する事ができます。
私も実際に新築を建ててみて感じたのが、資産性も高く入居付けにも苦労する事なく満室にする事ができたので、精神的な安定は非常に効果が大きいです。
家賃設定も「新築プレミアム価格」で制約する事ができ、当初の予定より高い賃料で貸し出す事ができました。
デメリットは中古物件に比べて利回りが落ちる点。
新築物件は土地の購入から建築費までを全て大家が支払うわけで、中古物件に比べ初期費用が割高になってしまいます。
当然ながら建築会社も利益を上乗せして販売するので、大家の利回りは必然的に低下する事となります。
最大のデメリットは家賃の下落発生が起こる事です。
好立地に建てられ、細目に手入れされた物件は逆に家賃が上がる事もありますが、それは非常に稀な物件であり、空き家問題でも取り上げられているように、好立地は既に既存の建て物があるため、中々お宝物件は出現しないのが現状です。
物件は年月の経過により建物の老朽化が進みます。
人間と同じように、物件も歳を重ねる事で様々な不具合も発生する事になるので、大規模修繕が必要になる10年程度を目処に売却する大家も多いです。
【中古物件】1棟･区分･戸建て
最大のメリットは何と言っても利回りの高さ。
私のような地方の田舎町では立地も悪くない物件で利回り15％以上の物件も水面下で出てくる時があります。
既に入居者もいるため、購入直後から家賃収入も発生するので黒字経営でスタートする事が非常に多い案件です。
デメリットとして挙げられるのは、修繕費用が直ぐに発生する可能性がある事や、既存入居者の賃料にバラツキがある事が多く、適正家賃の設定に苦慮します。
滞納歴がある入居者が多い物件を購入してしまうと、資金繰りに苦労するので「事前調査」をしっかり行った上で購入した方が良いでしょう。
調査といっても、販売会社に「レントロール」を取り寄せ、滞納歴がある入居者をヒアリングすれば大丈夫です。
滞納歴以上に注意して欲しいのは現入居者の入居期間です。
これは、販売価格を吊り上げるためにダミー入居者を配置している場合があるので、直近での入居者が多い物件は特に注意を。
購入直後に「一斉退去される可能性」も無いとは限りませんし、私の知り合い大家でこの技に釣られてしまった仲間がいます。
こうなると次の入居者で埋めるまでに、最悪の場合は持出しで借入金返済をしなければならない事となります。
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大規模修繕は概ね10年サイクルで検討
外壁や屋根の塗り替えは、10年サイクルで行うのが良いですが、安易に安値で塗り替えが行われていた物件は5年以内に塗装効果が落ちます。
この塗装レベルは我々素人では見抜くことのは難しく、信頼できる業者に発注するのが一番良いです。
私の場合、塗装を発注する業者は決まっているので、その業者に購入前の塗装状況を調べてもらったりします。
知り合いに業者が居ない場合、購入後に管理を依頼予定の管理会社へ水面下で物件調査をしてもらうのも手です。
販売会社が管理も行うのであれば、修繕履歴と合わせて物件品質調査をお願いしても良いでしょう。
リノベーション物件は基本は新築と同じに考える
「新築と考える」の定義ですが、これは物件の利回率を新築と同じ位に考えると言う意味です。
骨格は残したうえで、ほぼ新築並みの工事が行われるので、利回りだけを見た場合にうま味は少なくなってきます。
ただ、減価償却の面や銀行からの資産価値は再計算されるので、資金に余裕があり、立地の良い物件なら購入を検討しても良いでしょう。
ただ、リノベーション物件は基本的に実需視点で行われる工事ですから、リノベするなら思い切って建て直しを選択した方が良いと考えます。
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区分・戸建て・1棟はどれが良いか
答えから申し上げれば圧倒的に1棟物件です。
区分や戸建ての場合、家賃収入は０(ゼロ)か100で、これは初期の不動産ではリスクが高い選択になります。
戸建て賃貸住宅の場合、全国的に供給が足りておらず、一定金額で長期入居を見込めるメリットはありますが、退去時に収入がゼロになる事と修繕コストの総額が1棟物に比べ高くなります。
2～3年で退去されると、修繕費で今までの入居家賃の利益が飛ぶ可能性もあり、戸建て物件を購入する際には「ファミリー層を必ず狙う」設定でリフォームを行って下さい。
区分マンションは戸建てと比べ、共益費や修繕積立金などの「経費が毎月発生」します。
「共益費って借りる人が払うものでは？」と思う方も多いですが、物件所有者は大家ですから基本的に請求は大家にくる事となります。
修繕積立金も必ず毎月大家が支払うもので、厄介なのは積立金を支払っていても、マンションの大規模修繕を行う時に「追加で支払いが発生する可能性が高い」と言う事。
物件によっては積立金の値上がりをする事も多く、区分で収益を求めるのは昔から非常に難しいとされています。
基本は実需のために建築された物件ですから、当然と言えば当然ですが、唯一区分でも利益が見込めるのは「リゾート地に建設された区分物件」です。
こちらは投資目的で建てられた物件が多いため、大家は宿泊施設として部屋を貸し出し、宿泊料で収益を獲得するという事になります。
1棟物件は効率良く家賃収入が得られる
利回りや売却、修繕コストなどの総体的な判断で考えると1棟物件はコスパが良いです。
居住空間辺りの単価も一番効率が良く、大規模修繕以外の一般的な退去時に発生する修繕面積も狭いのでコストを抑える事が可能です。
ただ、独身用の物件は入退去のサイクルは概ね2年～3年で入れ替わるので、都度発生する修繕や広告料が悩ましいのがデメリットです。
建物の設備も同時期に故障や入れ替えが必要になってくるので、利益を一定程度ストックしておかないと、資金繰りが急速に悪化する場合があるので注意を。
建物だけが賃貸業ではない。土地を活用した賃貸も
不動産投資と聞くと、建物を建てて部屋を貸し、賃料で稼ぐのが世間一般的なイメージですが、私のエリアでは「月極め駐車場」や「借地権活用」で暮らしている大家も。
建物の修繕など大家業で発生する修繕費がゼロに近いのがメリットとなり、昔ながらの地主さんに多い手法です。
敷地内の建物などは借主が建築し、大家は地代の賃料だけを得る手法で、賃料も立地によっては上々な金額で貸し出せる事も多く、私も中心部に土地を購入できたら挑戦してみたい賃貸業です。
所有物件は上手にミックスして保有しよう
大家の中には中古だけを購入したり、新築だけを建て続けるなどの偏った物件を所有する大家もいます。
個々の不動産投資スタイルの問題ですから、上手く回せているのなら問題ありませんが、私が思う効率の良い所有は「中古３に対して新築1」の割合。
これは物件数が増えて順調に部屋も埋まってきた時に「減価償却費」を上手に活用しながら納税額を抑え込む事ができるので、私が中古を購入する時は減価償却が残っていない物件を購入する事もあります。
木造の場合で減価償却は22年で終わりますが、その後に持主が変わった時、定められた計算方法で減価償却の年数が数年だけ復活します。
仮に復活償却期間が4年で物件の建物価格が2000万円だとすると、毎年500万円の減価償却を計上する事が可能となるため、確定申告時に500万円の控除が受けられると考えて頂ければと思います。
この減価償却マジックを利用して、ボロ物件を税金対策で購入する大家もいるくらい、節税対策に優れた税金控除制度となっています。
マイホームをお持ちの皆さんも、初年度だけ確定申告されますよね？あれと一緒だと思って頂いても良いでしょう。
マイホームは初年度だけ手続きを行えば、翌年から自動的に減価償却分の税金が免除されているのです。
所有物件の種類で運用方法は大きく変わる
一言で不動産投資と言っても所有する物件のタイプや築年数によって、戦略は大きく変わります。
減価償却を上手に活用するためにミックスしながら物件を所有する事が大事だと気付いて頂けたのではないでしょうか。
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