大家業を始めるにあたり、最初は金銭的不安や何から始めれば良いのか悩む人は多いはず。
知識なしで始める不動産投資はリスクが高いですが、基本的な注意事項に気をつけていれば、大抵の不動産投資は大きな失敗に繋がる可能性は低いです。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
不動産投資を始める前は「数千万単位の借入れ」や「空室が埋まらなかったら」などのリスク面にフォーカスされる事が多いですが、いざ始めてみると、それまでの不安が取越し苦労だったと感じる人も多いでしょう。
株などの金融商品とは違い、不動産投資は一定のリスクをコントロールする事も可能なので、必要最低限の避けるべき行動に注意してみると良いでしょう。
不動産初心者がやってはいけない物件の選び方
まず、どんな物件を購入したら良いのかと言うと、一般的な投資向けに出回っている区分物件を買うのはお勧めしません。
特に銀行融資までがセットのパッケージ商品の多くは、残念ながらあなたをFIREへ導く程の儲けは受けられないでしょう。
結果的に儲かるのは販売会社だけだと思って良いです。
だからといって、最初から土地を購入し新築物件を建てるのは精神的にも不安だったりとハードルが高いと言えます。
新築を建てるまでしなくても、中古物件で割安感のある物件を選んだ方が成功するためのスタートには無難でしょう。
割安物件の定義とは
入居者が決まらず客付けに苦戦している物件は割安で販売される事があります。
前オーナーが修繕費を投下してこなかったために、建物全体にボロが出て借り手がつかない物件です。
この様な物件を指値交渉などで安く買い、自分で修繕するか、協力業者に割安で修繕をお願いして部屋の魅力を取り戻す。
修繕するのはクロスなど、第一印象に直結する部分を最低限の修繕に抑え、既存賃料より少しだけ値上げして貸し出すのです。
そうすると利益が出やすくなり、私も最初に購入した物件はこの手法で平均家賃を＠7,000円UPで全ての空室(入居7部屋、空室13部屋)を埋めました。
とにかく、新築の物件や中古でもリフォーム済みの物件、既に満室運営になっている物件の場合、売主も強気の価格設定で売却しようとするので、比較的空室の多い物件を更に指値交渉するのが私はお勧めです。
安心を求めすぎると融資枠が直ぐに尽きてしまう
初めての不動産投資の場合、やはり満室物件を購入して直ぐに単月黒字スタートだと、大きな安心感とキャッシュフローを得られるため、多少利回りが低くてもそういう物件を選びがち。
実はその考えが、今後の規模拡大にブレーキをかけてしまうのです。
新築物件などを購入すると、サラリーマンが銀行から受けられる融資額は直ぐに上限に達します。
その大事な融資枠でパッケージ商品を買ってしまったら、本当に儲けるための投資ができなくなってしまうのです。
購入して失敗したと思い、慌てて売却しようとしても、売値は購入価格から2割～3割安くなることが多いです。
そうなると原資が無くなってしまうので、次の融資を受ける事が難しくなり、そこで不動産投資は終わりです。
不動産投資を始めるタイミングとは
2023年1月現在、不動産市場は私の住む田舎でも売買価格は高騰しています。
中古物件も表面利回りが昔と比べ低くなっており、お宝物件を目にする機会が減っています。
大家業は、何より立地の重要度が高いため、私の様に多少の立地条件が悪くても「家賃設定」や「部屋のバリューアップ」など、何もしない旧体質大家が多いエリアで戦う大家も増えています。
最初は不動産販売会社や金融機関も「一見さん扱い」する事も多々ありますが、要は最初の1棟目を取得でき、そこから満室経営の実績を積めさえできれば、後は自然とあなたに次の物件情報が舞い込んできます。
そういう意味でも、取引をしていない不動産業者へ「俺は客だぞ」みたいな旧態大家族の無礼な態度は厳に慎み、ビジネスパートナーになれる人間関係を構築する事が大切です。
不動産投資を始めるのに最適なタイミングや時期などはありません。
あなたが欲しい物件と出会い、融資を受けられる事が可能な時が「不動産投資を始めるタイミング」なのです。
今は物件価格が高騰していますが、この先も高騰を続けた場合「あの時に買えば良かった」なんて事もあるかもしれません。
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