いよいよ大家さんデビューします。
購入予定の物件融資も通りそうなので、これで夢の不労所得生活が始まるんです。
借入金は5,000万円で満室だと毎月10万円の不労所得です。
大家デビューおめでとうございます。
でも満室で毎月10万円の不労所得だと、退去者が続いた時に毎月の返済は大丈夫？
軍資金があるなら返済比率を下げた方が良い気もするなぁ。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
巷に溢れる不動産投資本を読み、勉強に励んでいた数年前に「家賃年収1,000万になる方法」などの見出しを飾る書籍を見て「自分も家賃収入1,000万で卒サラだ！」なんて顔をニヤニヤさせながら妄想未来を考えていましたが、今思うと安直な考えだった自分がとても恥ずかしく思える今日この頃。
不動産賃貸の副業を始め、実際に家賃年収が1000万円になった時に、今の生活に大きな変化は見られななかったのです。
理由は凄く単純な事で、金融機関からの融資で不動産を基本的に購入しているので家賃収入全額が自由に使えるお金ではないから。
借入金の返済が全て終わっていて、返済額0円ならば100％完全収入だから素直に喜んでも良いだろう。
借入金返済を差し引いた利益が1,000万である場合、確定申告で30％程度は税金を納めなければならないので、決して安直に会社勤めを辞める事は、あまりに危険すぎるので警告をしておきます。
私の場合、既に実際の手残りで会社の給与年収を超えているため、脱社畜も可能なんですが、自分の求める理想には到達していないので兼業社畜を継続中です。
最大の注意項目「返済比率」とは
まずは返済比率の簡単な算出方法をご紹介します。
返済比率（％）＝ 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収 × 100
例えばAという物件の年間家賃収入800万円(満室想定)で、年間の返済額が240万円だったと仮定した場合の返済比率を算出すると
返済比率（％）＝ 240万円 ÷ 800万円 × 100 ＝ 30.0％ となります。
どんなに家賃収入が上がろうと、返済比率が高い大家は常に高いリスクを抱えての不動産事業となり、景気による金利の上昇や突発的な事故による緊急の修繕支出に対応できなくなります。
過去には規模拡大を最優先にした事で、資金繰りが悪化し不動産賃貸業から退場したメガ大家を私はリアルタイムで見ています。
大家業で返済比率は生死を分ける超重要な管理なのです。
返済比率はMAXで50％が限界と考えよう
私は地方の田舎収益物件を核として大家業を営んでいるので、東京などの首都圏に比べ、利回りは良いのですが、それは悪までも「都会と比べたら」である事を認識しておいてください。
どんなに利回りが高くても、家賃収入の部屋単価が違うので(都会なら1Rでも田舎の2LDK程度の家賃価格)、手元に残る金額がまったく違うからです。
2020年から世界で猛威を振るうコロナウイルスにより、もはやサラリーマン安泰神話は崩壊し、安定的かつロングリターンが期待できる不動産投資で不労所得を、と考える人が田舎でも増えています。
昨年後半から、こんな田舎物件でも「物件販売価格が高騰」しており、十分な利回りが確保しにくい売り手有利の市場に変化しています。
ただし、これ状況は一過性に過ぎないので、一定期間が経過して市場の熱が冷めてくると価格は適正価格から「買い手が得な価格に落ちる」ので、価格高騰時に規模を拡大させるなら十分に返済比率と、物件の立地には注意して調査する事が大切です。
私が信頼している販売業者さんも「最近は飛び込みで不動産購入を希望する人が増えた」との事。
地元ではない不動産経験者や医者、弁護士、妻を社長に起業している公務員ユーザーもコロナ禍で急増している。
この手の高属性大家は、本業で潤沢なキャッシュを保有している事が多いため、私のような弱小大家が対抗できるのは「業者との信頼」と「購入実績」での勝負です。
物件を紹介された時に「返済比率が50％を超えている状態」であるなら、長期で保有を考えられる物件以外には手を出すべきではない、と私は考え判断しています。
銀行からの融資が付いても、それは「その物件に価値がある判断ではなく」融資する人が単純に「与信枠が残っているだけ」の問題だったりする事も多いのです。
自分の手元に、自由に動かせるキャッシュが年間家賃収入の最低でも３割以上の資金が残っていないのであれば「絶対に返済比率50％を超えてはならない」と忘れないでほしい。
銀行から融資が受けられるから安全な物件、は間違い
不動産事業は、現代にあっても「信用」が大切な商いであると私は考えており、近江商人のような三方(業者・売主・買主)が良い関係で終わるのが理想です。
自分の利益だけを考えて商談すると、必ずいつか貧乏くじを引く事になると肝に銘じて下さい。
大家業は、今まで順調に運営出来ていたとしても、一度の大きなジョーカー物件を引いてしまったがために、下手をすると大家業から退場になる事もあるので注意が必要です。
特に早い段階で億超えの大型物件を購入する機会が訪れた時には慎重に慎重を重ねて熟考するべきです。
「金融機関が融資してくれる物件だから安全な物件だ」などと決して思ってはいけません。
先に書いた通り、あなたの与信枠内で更に融資額に対し担保が保証されているだけに過ぎないからです。
ここを勘違いして「融資が通ったから安全な物件」と勘違いして購入する大家の多い事(^^;)
明らかに分析やシミュレーションが甘く、銀行融資への安心感に溺れる能天気な初心者があまりに多すぎます。
そこをカモにして物件を売りつける業者が今なお多く存在する不動産業界の悲しい現実。
銀行が融資をしてくれる先が安心を補償する物差しであるのなら、この世に倒産や破産する企業など存在しません。
毎年全国で倒産している企業数を調べてみると「融資＝安全」ではない事が直ぐに理解して貰えると思います。
最期は融資返済ができず、融資を打切られ破産する
倒産や破産をするほとんどが「融資打切りによる資金繰りの失敗」です。
これは不動産に限らずで、全ての企業が終焉を迎える典型例と言っても良いでしょう。
不動産賃貸業は、返済比率の大原則を守っていれば倒産したり資金ショートする確率は極めて低い「リスクコントロールが可能な事業」です。
賃貸業であれば景気の波にも、良くも悪くも影響度は低く、安定的な収入を大家たちに残してくれるでしょう。
とても重要な事なので何度も書きますが、銀行融資が通っても安全な物件である保証は何処にもないのです。
物件の価値や可能性を見極めるのは、自分の知識や分析力、経験が重要で、親身に相談できるメンターや業者との関係構築です。
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