おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
ここ数年で大家業を始める、始めようと考えている人が増加し、中古物件の相場が急騰して以前のような利回りが確保できる案件が少なくなりました。
地方の田舎物件も例外ではなく、当面の間は売り手市場が続きそうなので今は購入を急がずシッカリと物件価値の見定めが必要です。
これから大家業を始めたい方、既に不動産投資を始め、今後も物件数を増やしたいと考えている皆様へ、今日は私の物件購入時のマイルールを書きます。
中古物件には、同じ条件での物件は存在しません。
故に購入はスピード勝負になる時や、逆に慎重な判断が必要となるシーンが多いです。
私が物件購入を検討したり行動に移す時期など、少しでも皆さんの参考にして下さい。
物件購入が有利な時期はいつか
私の中で物件購入時に動く基準があり、大きく分けると以下の状況時です。
◆需要と供給の「供給が多い」時期
◆金融機関が収益物件への融資を渋る時期
◆売手の事情で売却を急いでいる物件
何となく理由は皆さんお分かりかと思います。
次に物件購入へ消極的な時期は以下の通り。
◆需要と供給の「需要が多い」時期
◆金融機関の融資審査が「全般的に緩い」時期
◆売手が物件の売却を急いでいない物件
順を追って説明していきます。
【積極的購入】需要と供給の「供給が多い」時期
物の売買価格は、全てが需要と供給のバランスから価格が決まってきます。
某有名メーカーのゲーム機など「購入希望者に対し商品の供給が追いつかない状況」になると、「せどり」などの定価以上での価格で売買も行われ社会問題にもなっています。
コロナ禍初期での「マスクと消毒液」も同様な事例が起きました。
当然ながら「多少高くても購入する！」という方が居るから成立しているのでしょうが、少しの間だけ購入を待てば、市場価格は直ぐに落着き本来の適正価格に戻るのが必然です。
不動産の世界でも同じ現象は起きており、特に明確な定価の定めの無い不動産は、需要と供給のバランスによって数千万単位で売買価格が違う事もあるのです。
売買の営業担当者に伺うと、私の田舎でも「コロナによる収入の不安で不動産投資を始めたいと来店する方が増えました」との事。
逆に「社畜さん、もし手持ちの物件で入替えのため売却したい物件あれば、高確率で高値で売れますよ」と。
その当時には売却予定の物件がなかったため、静観状態の時期だったため新築物件に着手しました。
私の住む田舎でも不動産投資を考える人は年々増加しており、金融機関の融資姿勢によっては地域限定のミニバブルが発生もするので、常に不動産売買価格と金融機関の融資動向は注視が必要です。
売り手が有利な市場になると、手持ち物件で売却を考える大家が売却依頼をかけるので、その時は今と逆の「供給過多」に陥ります。
供給過多になると立地や設備の古い「売れ残り物件」が増加するので、売り主へ価格交渉がし易くなるため、買い手側は有利り交渉を進められます。
特に不動産売買は値引き交渉が百万単位になる事も多く、必然的に投資利回りの高い物件を作り上げる事も可能になってくるのです。
このタイミングで物件を購入できると、一定期間の空室が発生しても十分な利回りが確保できる物件を入手できるので、利回りが20％前後で運用できる物件が地方では出てくる事も。
実際に上記の流れで取得した私の中古物件も、安定的に実利回り20％以上をキープしており、この物件は残りの減価償却期間が終了したタイミングで現金化して新たな物件購入の資金源にする予定です。
【積極的購入】金融機関の融資が渋い時期
どんなに売りに出されている物件が増えても、購入する資金がなければ不動産売買は成立しません。
需要と供給で需要が増えても、肝心の金融機関から融資が引出せないとなると購入者は減っていきます。
売却が決まらないと販売価格は徐々に値下げを始め、購入時に価格交渉し易い相場が形成されます。
融資を引張れたり、手持ちの現金を多く持つ大家は、非常に有利な条件で物件が取得できる事に。
金融機関の融資姿勢は「一定のサイクルで絞めたり緩和したり」を繰り返します。
各金融機関の総合的な融資事業比率などが関係しますが、極端に融資姿勢が変わる時には、国が不動産融資における「ご意見的発言」がある時です。
「融資が渋い＝お金を貸してくれない」ではなく「融資可能額が今までより少額」になりまずが、手出し資金を増やせれば、金融機関は引続き融資してくれるので「まったく融資をしてくれないと勘違い」しないように注意して下さい。
特に上記のような融資姿勢の時期は「新規参入大家の方々は辛い時期」となり、お宝物件が出ても、潤沢に資金を確保しているか、既に十分な実績ある大家でなければ最悪の場合「融資ゼロ回答」になる事も。
こうなってしまうと融資を諦めるか、他の金融機関を探すしか方法はありません。
その間にも資金力のある強い大家は手持ちの現金をフル活用し購入を進めるため、ここぞ！という時に融資が出るよう普段から金融機関との関係と信頼構築を怠らない事が大切です。
実績が無い大家初心者の場合、金融機関の融資姿勢が鈍い時は不利になるため、
一定の現金を確保していないと融資が通りにくい事が多いです。
【積極的購入】売手の事情で売却を急いでいる
これは普段から売買担当の営業との関係が良好な時に発生する事案です。
良い立地の物件は当然のように手放す必要性がなく、長期に渡り大家にキャッシュフローを生み出す「金の鶏」になってくれるのですが、ごく稀に諸事情で金の鶏を手放す案件が発生します。
理由として多いのは「大家業を継ぐ人が居ない」「物件を相続したけど不動産業に興味がない」「相続税が高すぎてキャッシュ不足に陥り直ぐにでも現金化したい」などです。本当の本当にレアケースで「大家の資金繰り悪化」という事案もあるにはあるのですが。
こういう案件は他の大家も喉から手が出る程に欲しい物件が多く、売買契約はスピード勝負となります。
この時に手持ち資金が不足していたり、大家業の実績不足で融資が通らない場合、買い手としての精神的ダメージは大きいです。
私の場合はこういう物件を素早く買付け(融資特約)を入れ、直ぐに金融機関へ話を持ち込みます。
金融担当者にも「〇日までに返事が出来ないと次の希望者に物件が流れてしまうので、何とか審査を急いで欲しい」と伝える事が大切です。
金融機関にとっても優良な物件には当然融資を実行したいので、話を持ち込む時には「物件のメリットをしっかりプレゼンできるように」考えて動きましょう。
金融機関によっては利回りだけでは不動産融資は通りません。
立地や物件が抱える問題点も隠さず説明し「それでも長期に渡り優良な物件である説明」をする事が大切です。
金融機関担当者によっては、資料でなく口頭でも話を聞いてくれる事もあるので、まずは行動を起すべきです。
普段から金融機関の担当者と関係構築をしておくと、スムーズにアポも取れるので
定期的に顏を出したりするのも大切です。
【消極的な時期】需要と供給の「需要が多い」時期
先に書いたとおり、需要が多い時期は当然売買価格は高騰します。
適正価格で取引されていれば利回り15％前後で運用できる物件も、価格の高騰で利回りが10％を下回る価格設定にされている事も。
不動産は一度購入すると、中長期に渡り運用するだけでなく、定期的に修繕が必要になるので、利回りの低い中古物件は所有するリスクが大きくなります。
前記のような「訳あり物件」だと目先の利回りに惑わされず購入する事も考えられますが、売却を考えたキャピタルゲイン(売却益)を視野に入れ運用を考える方は、この種の物件は購入しない方が無難です。
【消極的な時期】金融機関の融資審査が「緩い」時期
このシチュエーションは完全に意見が二分する事案です。
実際に多少売買価格が上昇しても、融資が通りやすい事で短期に規模拡大が可能になるため、実際この時期に驚異的なスピードで物件購入を進め「卒サラした大家さん」も数多く存在します。
金融機関が融資をしてくれる時期に物件を買い進める手法は私も否定はしません。
実際「多少高くても購入する価値がある！」と判断したら、私も融資を受けて購入します。
注意が必要なのは「融資が通るから次々と物件調査を慎重に行わずに何でも購入してしまう」事。
利回りだけでなく、立地や直近での修繕履歴、将来発生する大規模修繕など「想定されるリスク」を予測しながら購入するのではなく「とにかく規模拡大だ！」の理由だけで、深く考えずに購入する事が危険と言いたいだけです。
特に減価償却の長いRC造の中古物件を購入する際には、購入後に大規模修繕が必要にならないか注意して、購入して下さい。RC物件の雨漏り修繕は、本当にお金と時間がかかります
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【消極的な時期】売手が物件の売却を急いでいない案件
これもケースバイケースです。
売主が特に売却を急いでおらず、このまま所有し続けても当面は問題ないという中で、「この値段で売れるなら売却しても良いよ」という物件は定期的に出てきます。
こういう物件は入居付けに苦労しない物件が多く、値引き交渉しても成立する可能性は低いです。
このような物件は、水面下物件(一般に公開されていない物件)の場合もあり、優良物件が多いのですが、正式な売出し物件でない事があるため、売買が成立しない事も多いです。
稀に「何でこんな程度の物件が、こんなに高い値段なの？」という勘違い物件もあり「永遠に売れない」と思われる物件もあります。
私が知っている物件で、5年以上買い手が付かない物件も存在しています。
こうなると、購入を検討する大家は皆無になるので、一度販売から下げた方が良いのですけどね。
【まとめ】不動産購入のタイミング
「不動産は生き物である」と、私のメンターはよく話します。
安くなる時期に仕入れ、旬な時に売る。
それまでの間は手塩にかけて大事に物件を育てる。
大家業は物件の入替えを行うことで資金効率を上げ、より良い物件へ替えていくのが理想です。
長期保有し、家賃収入(インカムゲイン)でキャッシュフローを積上げながら、入居率や家賃価格を着実に高め、資産価値を向上させた後に売却益(キャピタルゲイン)を得るのが王道です。
一番の理想はインカムゲインで一定の資金を作り、キャピタルゲインで得た資金を上乗せしながら、より資産価値の大きい物件へとみ替える。
メガ・ギガ大家はこの両輪で事業規模を拡大しており、大規模修繕などのリスクヘッジとしても有効です。
今回は購入する時期に焦点を当て書きましたが、私も今後は売却益(キャピタルゲイン)を考慮しながら次のステップへ進んでいかなければなりません。
「買える時が買い時」とは、よく言ったもので、不動産は数千万から数億の買い物になります。
「相場の状況を見極め」ながら「動く時は一気に動く」のが大切。
そのために日頃から不動産業者、金融機関との関係構築は必要不可欠な活動になります。
不動産は決して不労所得ではありません。
事業所得であるという事を理解できなければ、成功は訪れません。
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