おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
大家業をする上で、あなたはどのように運用を考え始めますか？
「憧れの不労所得」「卒サラして悠々自適な毎日」「最強の資産形成」など、理由は様々だと思いますが、中には大家業の本質を勘違いしている方も居られます。
大家業の運用も様々ですが、何が正解で何が間違いかは自身の方針で変わってきますが、王道的な運用も大家業には存在し、得てして大家業で失敗する人は根本的な運用方法に無理があったり、欲に駆られすぎる傾向が強いです。
今回は「大家業は不労所得」や「簡単に儲かる」と考えている方へ向けた、大家業の現実と目指すべきゴールを書き記します。
大家業は雪だるま式の典型的資産形成
皆さんの中には、大家業を株などの一発当たれば大儲け！と思っている人はいないでしょう。
この世界は地道な営業活動と情報収集、不動産会社や金融機関との信頼関係構築が築けて始めて資産拡大ができる世界です。
何の戦略も伝手も無く店に訪問し「安くて儲かる物件を優先的に紹介して下さい」と話した所で、門前払いか適当に対応されて終了です。
いくつかの書籍に、不動産会社と金融機関を飛び込みで何十社も営業すると書かれている本もありますが、今や時代は令和です。
昔取った杵柄では大家業での成功確率は非常に低いです。
むしろ、大家仲間が開催する優良セミナーや、身近に大家業を実践されている方を見つけ、友好関係を構築する方が効率が良いです。
特に金融機関への飛び込み営業は「99％相手にされない」と考えて良いです。
大家業は、毎月の家賃収入から借入金の返済と必要経費を払い「残った利益は貯蓄」しなければ急な修繕や物件数の規模拡大は不可能。
浪費癖のある方は、特に大家業は御法度です。
まず間違いなく支払いに困窮する事となり自己破産の道へ進みます。
最初は小さな利益を我慢して貯蓄し、その資金で更に新しい物件を購入する。
それを繰返し継続するのが大家業の王道です。
１件目の物件を購入すると、直ぐに次の物件を購入したくなる「買いたい病」を押さえ、数年間は貯蓄に専念する。
我慢の末に次の物件購入ができたら、更に貯蓄に専念する。
この繰り返しで年間のキャッシュフローが貯まるスピードが加速し、ある時期から加速度的に資産拡大が出来るようになるのです。
最初からポンポンと物件を購入する事ができるのなら、誰もが億万長者になっています。
収支がギリギリで失敗や規模拡大が出来ない人は、大抵「浪費癖がある」か「購入を急ぎすぎて不良物件を掴まされた」かのどちらかです。
大家業は簡単に儲かると勘違いする理由
仮に月々の家賃収入が満室で50万円だとしましょう。
これだけを聞いて「大家って凄く儲かるんだ！」と思う方は、恐らく大家業だけでなく「事業全般、経営にはに向いていない」です。
かなり知識と勉強不足でお金の流れを理解していないとも言えます。
家賃収入が50万円あったとしても、毎月の借入金返済や物件管理料、共用部の電気代など、固定支出を差し引いて手残りが１万円しかないと知ったら、あなたはそれでも大家業に挑戦するでしょうか。
大家業は返済以外にも毎月一定の工程経費が発生する事を見落としがちな人が多いです。
5,000万円の物件を購入したとし、一年間が満室で終わったとしましょう。
年間家賃収入利回りが10％の500万円だったとしても、手残りは500万円とはなりません。
そこに固定資産税や入居付け広告費、物件管理費などの経費が必ず発生するので、実際には6～7％程度の300万円～350万円が残れば優秀な運用です。
私のような田舎の大家であれば、利回りが多い物件もあるので、比較的手残り額は高いですが、悪までリスクを背負った築古物件を購入する場合であり、新築や築浅の物件で10％以上の利益を出せるのは田舎でも相当ラッキーが重なった物件か、利回りを高く見せ実際には客付けが難しいエリア物件です。
DIYがプロレベルだったり、有能な物件管理チームを形成している大家であれば、高い利回りを確保する事は可能ですが、それは氷山の一角で再現性が低い運用です。
物件の市場動向が有利な時に大家業を始めた運に恵まれた人が、成功を自身の実力と勘違いし「誰でもできる」と、耳障りの良い内容で書かれた本も多く、出版社の無責任さを感じる事が最近では多く感じます。
直ぐに儲かるのは宝くじで１等当選！無借金で一等地に新築マンションを建てる！これしかありません。
太田行は不労所得ではない立派な事業
大家業で一番辛いのは、退去連絡と空室期間が長引く事です。
当然ながら空気に部屋を貸しても家賃は１円も入ってきません。
どんなに空室が埋まらなくても、借入金返済は毎月滞りなく行わなければ、金融機関が物件を差押さえでゲームオーバー。
何もしなくても仲介会社や管理会社が部屋を埋めてくれるなんて時代は既に終わっています。
今や自分の物件を「案内して頂く」「部屋を借りて頂く」くらいの気持ちで運営しなければ、昭和の大家達と同じ悲惨な末路に行き着くのは時間の問題です。
大家業は投資ではなく「事業」と考える大家だけが今後は生き残れます。
毎月のコスト削減を考え実行し、取引会社と良好な関係を構築しながら互いの利益を享受する。
自分だけが儲かれば他はどうでも良いなんて考えは、あなたの部屋を誰も案内せずに「その他の空き部屋」で終わります。
大家は列記とした事業です。ほったらかしでも儲かると勘違いしていては必ず運営に行き詰まります。
ここに面白い話しが２つあるので紹介します。
とある大家さんが「この部屋は100万円を投下してリフォームしたから、家賃を今より２万円上げる。
しっかり投資したんだから客付け頼むよ」と仲介会社へ依頼。
この大家、普段は店に顔も出さず、入居希望者の条件交渉にも聞く耳を持たず、むしろ空室期間が長引くと店に苦情の電話を入れてきたりします。
やっとの思いで入居希望者を案内し、保証会社の審査を通過しても「この程度の属性じゃ入居はさせない」と、絵に描いたような殿様大家っぷり。
仲介会社からは「あの大家に関わりたくない」という人が多く････。
さて、この100万円も投入をした部屋は、その後どうなったでしょう。
次の大家話はこうです。
大家業を始めたばかりで、資金も潤沢にあるわけではないデビュー間もない大家。
週末の休日に自ら作業できる修繕工事は自分で行い、経費を必要最低限に抑えながらもバリューアップさせていました。
決して突出した魅力ある部屋ではないのですが、月に１～２回は仲介会社と管理会社へ足を運び、最近のトレンドや申込の動きを丁寧にヒアリングし、自身で導入できる事は即実行したうえで営業マンに報告などをしていました。
営業の方々にも顔を覚えてもらい、盛んに意見交換などを行っていたそうです。
そして年が明け、1年で一番の繁忙期に突入。
購入時から半分近い空室だったこの物件はどうなったでしょうか。
最近はどの業種にもAI技術やデジタル化の並が押し寄せ、人間関係の希薄さが進む世の中にあります。
不動産業界もバーチャル内見やZOOMなどで重要事項説明など、来店しないで部屋を契約したりと凄い時代になったものです。
それでも最終的にどの部屋に住むのかを決めるのはアナログの人間であり、来店者が希望していた部屋以外の別の部屋を提案するのも営業である人間です。
普段からコミュニケーションを取っていない大家の物件は、数ある物件の中の一つでしかありません。
しかし、営業の方々と一緒に考えながら作り上げてきた部屋が空室のままだった時に、あなたが営業だったら、その部屋が空室が続く事をどう思うでしょうか。
大家業は「最後に笑う投資だ」
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本当にそんな夢のような手法が存在したとして、見ず知らずの人にあなたはそれを教えるでしょうか。
大家業はとてもシンプルな事業であり投資です。
爆発的に収益を上げる方法も確かに存在しますが、それは一部の好条件物件を所有している方々が可能な「再現性が低い手法」です。
最初は小さな物件から大家業の本質を学び、小さな失敗を繰返しながら大きな失敗を回避して資産を着実に積み上げる。
その小さな積み上げから同じ小さな物件を核実に増やす事で直向きに資金を作り上げる。
この一見すると地味な作業の繰返しこそが大家業で財を築く「最短の近道」です。
物件の借入金返済が終わる頃に、あなたが手塩にかけて育て運営してきた物件は、あなたへ大きな富を贈ってくれます。
それは物件だけでなく、そこに関わる全ての人達との「積上げてきた信頼」がもたらす最高の運用結果になるのです。
私がブログ運用で使用しているサーバーはこちらです
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