大家業で大切なことは「立地条件の良い物件を安く購入」と「既存設備のグレード」など色々な条件があるが、とかく最初は「既存条件で満室経営」をする事に専念をするべきです。
中古物件を購入する決断をしたという事は「満室にできると判断」した上で購入したと思います。
であれば、最初に起こすアクションは満室にする事以外に行うべき最優先行動は他にはありません。
その先のステップとして所有物件を少しでも魅力ある物件と思ってもらい続ける事で、長期間入居して頂く。
色んな賃貸経営本でも多種多様な「満室方法」が記載された物は出版されているものの、入居後に長く住み続けてもらう手法を書き記した書籍は、意外と少ないと私は感じています。
入居後の対応と退去理由
退去の理由は色々あり「転勤」「結婚」「家族が増える」などの退去対処法を見つけるのは非常に難しく、生活環境の変化に伴う退去は潔く諦めるのが一番でしょう。
生活環境が変わるため現在の部屋では不都合が生じる事案は、大家として打てる手段はほぼ無いと言えます。
特に家族が増える理由で部屋数が不足する場合は何をどうしても対応は不可能です。
私が一番恐れているは「今の部屋に不満があっての退去」「近隣にある他の魅力的な物件へ引っ越し」されてしまう事です。
これは自分の物件が他の物件より劣っているため退去されることを表し、例えその引越し先が新築物件であってもです。
引越しは入居者にとって新たに自己負担をしなければならない費用が発生します。
新しい住まいを契約すると敷金や礼金、保険料などの一定費用も発生し、退去時にも修繕費などの費用が発生するのですが、それでも「ここから引越したい」と思われるのは退去される大家側にまったく問題は無いのでしょうか。
本当に入居されてから大家が取組める入居者満足度を上げるような取組みをしていたのでしょうか。
「入居したら後は家賃をしっかり払ってくれれば問題ない」で終わらせていたりしていませんか？
退去時や新規入居には大家側にも一定の修繕費や広告料など出費が生じます。
大家としては少しでも長い期間入居し続けて頂きたく入居者に不満を抱かせない取組が必要なのです。
ゴミステーションの環境改善を行おう
退去に悩まされている大家さんに伝えたい入居者の退去防衛手段の一つとして、意外と大家の関心度が低い「ゴミステーション」の環境改善をご紹介します。
毎週決められた曜日に各自治体で定められたゴミの種類を所定の袋に入れて捨てる事が義務付けられているのは皆さんご存じの通りです。
私が所有する物件は主に単身者をターゲットとした1DK～1LDKの物件が100％のため、隣人トラブルや騒音に関する入居者同士のトラブルも発生します。
この手のトラブルは管理会社も気をつかう事案であり、被害が深刻な場合は問題視される入居者への強制退去にまで踏み込んだ対応が必要となる場合もあります。
ところがです。
意外と管理会社も気にせず、しかし入居者や入居希望者の人から見た物件の悪い印象やストレスを感じる問題の一つに「ゴミステーションの環境」があるのは意外と知られていません。
普段はあまり気にする事はないエリアなのですが部屋を大事に使用してくれる優良入居者や特に女性はこの場所の不衛生さにストレスに感じている事が多いのです。
回収不可の張り紙がされているにも関わらず何日もゴミが放置されていたり、玄関先にゴミ袋に入れたまま放置されていたりとお世辞にも環境が良いとは言えない状況の物件が実は多いのです。
住環境を改善するのは大家の責任
私の場合は定期的に環境整備の一環として以下の取組みを実施しています。
一定の出費は毎月必要になるのですが、実践してみると意外にも退去率が減った好事例です。
その取り組みは2つ。
「年に一度大型ゴミを無償で回収」「自治体指定のゴミ袋を無料配布」です。
大型ゴミを処分するには費用が当然発生する。
入居者は「処分したいけどお金を払うのは嫌だ」と感じる人が多いため、私は定期的に入居者へ文章を投函します。
内容は「●月●日に大型ゴミを無償で処分するため業者が●●(置き場所)に来ますので、●日までに処分したい物を指定の場所に置いて下さい」これで終了です。
事前に回収業者とは段取りを組んでおり、あとで処分料を請求して頂き期日までに全額私の負担で支払うのです。
これが意外と入居者の評判が良く、管理会社からも「入居者様から次回は何月の予定ですか？との問い合わせが来ているのですが」と連絡が来たりもします。
特に新しく入居された方は、この対応に驚く人も多く結果として建物の周囲に見栄えの悪い粗大ごみが減る事で内見時にも好印象を与える事ができるのです。
次に取り組んでいる「ゴミ袋の無料支給」は「退去率低下」の他に「ゴミステーションの美観維持」「新規入居者へのセールスポイント」に繋がっています。
知り合いの大家の中には「そんな程度で退去率は変わらない」とか「どうして大家が費用を負担してやるんだよ、勿体ない」「面倒だから家賃下げてやれば良いだろ」など、色々とゴミ出しどころか「ダメ出し」されてきたのを思い出します。
ところがです。
管理会社や仲介会社にヒアリングしてみると「オーナーが袋を支給されてからゴミステーションが綺麗なままです」や「お部屋の紹介をしていると皆さん驚かれますし入居者の事を考えてくれる大家さんの印象を持たれますね」や「来店客にお部屋を案内しやすいです」など、リップサービスだとしても嬉しい言葉を頂けています。
親しい仲介営業からは「オーナーは他の人より色々と考えてくれるので相談しやすいです」とも言っていただけています。
そして、これはオマケ要素ですが私は毎月下旬に全入居者へのゴミ袋(もえるゴミ＆資源ゴミ袋)をセットにして熨斗で包んで管理会社へ一括納品しています。
管理会社が無償で全入居者へ毎月配布してくれているのですが、ここが一番のポイントで「毎月必ず私の物件状況を確認してくれる事になる」のです。
毎月の配布が完了したころに担当者から連絡が入る事があり「●●の物件ですが、外灯の電球が切れていたので交換しましょうか？」「雑草が少し伸びていましたので刈った方が良さそうですよ」「玄関外に物を置いている入居者が居たので注意させて頂いても良いですか？」などの報連相が私の元に入ってきます。
この連絡を頼りに私は外注先へ対応をお願いしたり、若干割高でも管理会社に発注し管理会社に儲けて頂いたりながら物件の美化を保っているわけです。
私は年中会社に拘束されているため、あまり物件を確認に行けないのですが、管理会社が状況を毎月教えてくれたり写真を送ってきてくれたりするので、時間を割いて物件確認に出動する必要がありません。
そんなの管理費払ってるんだから当たり前だ！ともし感じたのだとしたら、それは大間違いです。
あなたの物件は、次世代大家に間違いなく賃貸経営で負ける事になる、と私は断言します。
取り組み自体は大げさな事ではなく、誰でも簡単に実践可能な再現性が極めて高い取り組みです。
目先の僅かな出費を惜しむあまりに長く住み続けてくれるはずだった入居者が「無言の退去」をされる様な事が発生したら、まずあなた自身の大家としての事業への取組む姿勢を見返す事です。
小さな改善をコツコツ実行する事で大きな財産を構築できるのなら、やらない手はないでしょう。
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