大家をするなら絶対的に都会ですよね。
地方は人口がどんどん人口が減るから怖くて手が出せませんよ。
僕は競争相手が多い都会よりも、地方の物件の方が後発組の大家は勝てる可能性が高いと思っているよ。
フィールドも大切だけど、まずはライバルに勝てる市場かどうかが大事なんよ。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
私は読書が大好きで、主に不動産関係の書籍が多いのですが、最近は資産運用全般の書籍も読むことが増えてきました。
不動産関連の書籍では筆者の経験やシミュレーションが掲載されていたりしますが、そのほとんどが首都圏や大都市圏での事例が多く、私の場合だと地方の田舎で社畜生活しているために華やかな都会での物件運用ページは、あまり参考にならない事が多いです。
その中でも気になるのが「不動産は首都圏以外での運用は難しい」と言う書き込み。
次に多いのは「人口減少の日本での地方物件運用はリスクが高い」「人口減で今後は入居付けが厳しい」と言う書きこみです。
これは筆者の方が実際に何処の地域を見て書かれているのか私は疑問を感じます。
実際に物件を所有しているのだろうか。
きめ細やかに地方の所有物件を管理した上での書き込みなのだろうか。
私の経験則から話させてもらうと、結論はまったくの逆で、都会より田舎の方が不動産は勝てる可能性が高い、と考えています。
実際のところ確かに地方の物件運用には苦労する事もありますが、都会に比べれば大家業はかなりのブルーオーシャンだと思ってます。
地方物件は都会に比べ入居付けが容易
書籍などで見かける「人口減による空室の増加で地方物件は入居が決まり難い」は、まったくの偏見であると私は感じています。
大家業は所有する物件の立地や様々な取り組みで地方にも常に満室や入居率95％以上をキープしている大家は星の数ほど存在しています。
要は「入居付けの努力をしているか、していないかだけ」であり、統計学だけを見た場合では書籍に書かれた内容も合点はいくのですが、実際には地方物件は賃貸物件の供給が不足しているエリアもかなり存在しているのです。
完成した私の２棟目新築物件も「地方の超が付く程の田舎町」に建設しています。
人口は僅か数千人しか居ない小さな町で入居の需要など皆無と思われる地域ですが、実際のところは毎年空室不足が発生しており業者間で空室の奪い合いが起きています。
お陰でこのエリアの物件は築年数が古くても家賃の下落がほとんど発生しない状態で入居付けが可能なブルーオーシャン市場です。
皆さんに注意して欲しいのは「書籍は参考にしても、実体験以外は鵜呑みにするな」と言う事です。
実際に地方で苦労された著者が執筆されている書籍もあるのでしょうが、私は今のところ入居付けで「参った･･･お手上げだ」と感じた事はなく、遠隔地での物件故に管理が行き届いていない結果での苦労であるならば、それは地方は難しいと断言するのは間違いです。
このエリアでの最長空室期間は２～３ヶ月(閑散期)だったと記憶しており、細目に物件の美化やメンテを行っている私の物件は入居付けで苦労した経験がありません。
これを踏まえて結論付けした場合に地方は人口減だから投資する価値は無いと断言するのは違うと言えます。
地方は競合物件も少なく、努力しない大家が多い
地方に行けば行くほどに、収益物件数は当然減っていきます。
これは紛れもない事実である事は私も認めるところです。
理由は書籍でも書かれている「絶対的な入居希望者が少ないから」ですが、実は仲介業者に聞いてみると、案外「物件が無くて隣の●●街しか案内できないんですよね」なんて声を数多く聞きます。
詳しく聞いてみると「あの街は部屋が中々空かないので、入居されると皆さん長いんですよ。地方だから家を建てれば良いのに、意外と【収入面で審査が通らない人が多いんですよ】」との事。
確かに田舎企業での給与は決して高くなく、共働き夫婦は多い。
物価は逆に都会より割高な事も非常に多く、むしろ買い物は都市圏の方が有利な場合も多いのでは･･･。
所得が低いのに物価は高い、これが競争が比較的少ない地方の現実です。
そして、都会より更に問題なのが、昭和時代の経営方針を貫く大家が多い事です。
「俺はお前達を住まわせてやってるんだよ」と古き良き時代を未だに続けている。
修繕や清掃も「入居が決まったら対応する」など、仲介業者や管理会社の提案に対しても「だったら高い家賃で入居者決めてくれるのか？」など、未だに生息する化石人種。
決して大げさに私は話していません。
そんな状態では入居者など到底決まるはずもなく、苛立ちを隠せない化石大家は「管理させてやってるんだから入居者を決めろ」「今月中に入居者を決められないなら管理会社を乗り換えるぞ」などと言ってくる事もシバシバ。
これは私たち後発組の大家ににとっては素晴らしくありがたいフィールドです。
管理会社や仲介会社と定期的に打合せをさせて頂き、現在入居されている方々から寄せられるクレームや、次に退去が発生した時に「何を改善させたら案内しやすいか」を徹底してヒアリングして改善します。
業者の希望通りに全てが対応できるわけではありませんが、どの程度の期間を入居して頂ければ投資分を回収できるかを計算し、問題なければ私は設備を一新する事を過去に何度も実行してきました。
これが上手く機能すると工事完了前に入居者が決まったりする事も多く、業者に工期の前倒しをお願いする事もあります。
田舎では「え！宅配ボックスが付いているのか！ここにします！」と言った事が本当にある話しで、ほんの少しの設備追加で入居が直ぐに決まる事が多いのです。
何も変化を起こさずに踏ん反り返っているだけの田舎大家さんには感謝しかありません。
中には中心街(田舎の)よりも高い家賃設定であるにも関わらず、入居を決めてくれる方もいるから摩訶不思議でもあり、こちらとしては実に有難い話です。
地方は木造建てが有利。RC物件は手を出すな
これも書籍とは真逆の話しになってしまうのですが、田舎のRC物件は非常にリスクが高く地元大家は購入を敬遠します。
理由は都会との家賃格差にあるのではないかと私は思っており、建物への固定資産税は材質によって変わってくるのがポイントです。
都会のような高家賃で賃貸できる地域なら良いのですが、取分け地方の田舎エリアでは「木造であろうが、RCであろうが、家賃の価格帯で入居が決まる」事が多いからです。
むしろ地方の大家は、RC物件を所有すると「固定資産税」「維持管理費・修繕費」の関係でキャッシュフローに大きな悪影響を与える事もあり、成功している大家は木造物件を多く所持している人が多いのです。
管理会社も「RC物件での雨漏りや水漏れは修繕費の金額が目も当てられない」とよく話しています。
意外だったでしょうかね。
家賃が高額でない地方の物件でRC構造の修繕費は下手をすると一年分の家賃収入が一発で飛んでしまう事も普通にあったりするんですよ。
私は「お宝物件」でない限りRC物件の購入はしません。
販売業者の担当者にもRC造は不要とハッキリ伝えてあるため「RCで良い物件出てきていますか？」と聞いても「RC物件は維持も出口(販売)も苦労するから遠隔地の大家さんにしか勧めませんよ(^^)」と言われます。
それ程に地方の田舎エリアでのRC物件は大家に人気がないのです。※RCでの不動産賃貸を否定しているわけではないので勘違いはしないでほしい。
不動産の出口戦略(売却)も木造物件の方が楽
こちらもRC造が有利と書かれている事が多いですが、地方の木造物件は全然値下がりする事がなく「指値交渉もハードルが高い状況」が続いています。
超田舎町は立地よりも、物件の程度の方が重要視される事も多く、理由は単純で古すぎる物件は修繕費コストが割高になるためです。
地元の業者は当然のように修繕価格は高い(競合他社が少ないため)ため、街の中心部の業者に頼むと地方への出張費が通常価格に上乗せされてしまうからです。
そうなるとキャッシュフローに悪影響が出てしまうのですが、その問題も回収時期を計算できれば、ほぼ解決の糸口はみつかる事が多いです。
先ほど書き記した通りで地方の田舎町は木造アパートを好む傾向が強いので、買い手が付かないのは「極端な高価格設定」だったり「内見する気も起きない程に手入れされていないボロボロ物件」なので、田舎とか都会とかは関係なく全国共通認識です。
減価償却については魔法の節税技はないですが、ランニングコスト(維持費)を考えるとRCより木造に田舎は軍配が上がります。
減価償却終了後に素早く売却する大家も多いのはこのためです。
中には個人所有→法人所有→また個人所有と、短期減価償却を何度も復活させている強者大家も実在します。
銀行融資に関しても、地元金融機関(信金や信組など)は減価償却が切れている物件に対しても10年～15年返済で融資審査を通してくれる事が私のエリアでは一般的です。※物件や属性により異なります。
以上の事から決して地方の田舎町で不動産賃貸の需要がないという事必ずしも該当しないと理解してもらえたでしょうか。
遠隔地大家の不動産運用はカモネギ顧客
最後に自分が住んでいる地域から遠く離れた地域に物件購入を検討する場合に私からのアドバイスを。
売買・管理・仲介から「カモネギされてる場合が高いので手を出すな」
私がお付き合いしている地元不動産企業はワンストップ対応が可能な企業で、社員は自己収益物件の所有を認めていない企業です。
定期的に営業エリアの物件登録情報を入手して、社員が無断で収益物件を所有していないか調査する徹底ぶりですし(大家への営業活動に使うのが主だそうですが)、地元の大家ではない物件の管理状況を訪問して調べたりしているそうです。
そんな中で様々な物件を見てきて感じている事は、地方からの遠隔所有大家の物件は見事に管理されていない物件が多いという事だそうです。
更に特徴的なのが地元の大家が嫌うRC物件の所有率が非常に高いこと。
大家は中々自分の物件を確認することができない状況にあるのが遠隔地大家の弱点です。
しっかり管理されている物件も稀にはあるらしいのですが、管理会社・仲介会社からすると「よそ者」的な意識も多少はあり、顧客への紹介頻度は当然落ちる傾向にあるようです。
所有者である大家と顔を合わせる事が少ないので、何とでも入居が決まらない理由を付け、言い訳する事ができてしまうのです。
このため私が好意にしている企業の現場でも「あの物件、うちで管理できれば満室にできるんですけどオーナーが他県の方でして、問題が起きても返信のレスポンスが悪いから関わりたくないんですよね」などと本音を漏らしていた事もあります。
大家としては「業者に価格を割増し請求されて騙されているのでは？」と疑念を持つため、最終決断が遅れるのも私は理解できるし、実際に大家から搾取ばかりする不動産会社があるのも事実です。
まさに「カモがネギを背負ってやってくる」状態で、更にはご丁寧に鍋と出し汁まで持ってるかもしれない。
首都圏のような人口の多い都会エリアは、賃貸業としての市場として「うま味がある」のかもしれませんが、田舎者の私はただでさえ会社から労働時間を搾取されているので、無駄な出費で大切な自己資金までも搾取はされたくないのが本音です。
投資の世界で有名な言葉があります。
「自分が分からない物には手を出すな(投資しない)」
皆さんが購入しようとしている物件のエリアポテンシャルや入居状況、住まい動向は数字だけでは判断できません。
そうなると必然的に戦うフィールドは限られてきてしまう事でしょう。
それでも私は過疎地のレッドオーシャンと言われる田舎で大家業を続けて行こうと思えるのには「今までの大家と同じことをしているからレッドオーシャンなだけだ」と、メンターから教わっているからです。
ブルーオーシャンは、その場所を見つけるのではなく自らが作り上げて行くものなのだと私は常に考えています。
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