おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
今回建てた新築2棟目の物件は人口1万人を少し切る位の町なのですが、かなり期待が持てるエリアとなっています。
「そんな人口の田舎に新築？」と思われる方が大多数ですよね。
でも、かなり勝算の高いエリアだと分析した結果での挑戦となりますので、この物件は長期保有で考えています。
全ての地域に当てはまるわけではありませんが、私がこのエリアを選んだ理由を参考にご報告します。
圧倒的に新築賃貸物件が不足
田舎と聞くだけで投資エリアから除外される方は多く、今や「不動産投資が成立するのは大都市圏だけ」と耳にしますが、私はまったく逆の考えで「大都市圏は既に供給過多」だと考えています。
次から次へと強者たちが最新の設備や様々な工夫を凝らして建築される大都市圏。
下手すると数年前の新築設備が翌年には時代遅れなんて事も。
立地も都会は重要で、駅まで徒歩10分以内でなければ客付けは難しいとか、仲介会社に言われそうです。
そんな好立地は水面下取引しかされない事も多く、私のような弱小大家では到底太刀打ちできません。
むしろカモネギ扱いで鍋にされて終了です。
ところが地方の更に田舎では、需要が無いとの思い込みで手を出さない投資家の裏をついた戦略が有効になってきます。
それは「正攻法で十分に勝負できる」ことです。
田舎の物件に新築のアパートが建つと、工事の段階から色んな方々が現場を見にきます。
田舎は案外古い物件が多く、近年の標準装備ですら注目を浴びたりするんです。
これ私が主戦場にしているエリアの田舎あるあるです♪
以前にも書きましたが、宅配ボックスの設置は大部分の物件で導入されていません。
それ程に田舎では、他の物件で家賃が安い空室物件があっても「良い設備(普通)の部屋に住みたい」という需要があるのです。
これは昔から大家をしている方々が「黙ってても部屋は埋まる環境」で温室育ちしてきたツケでもあります。
私はここに着目し、地方の田舎に新築建設計画を行っています。
つまり、空室の物件は存在していても「本当は住みたいと思う物件不足なんです」
地方物件は立地より駐車台数が圧倒的に大事
これも地方あるあるです。
駅から徒歩●分は、田舎では「だからなに？」みたいな扱いで、入居の決め手には何の意味も持ちません。
そんな事より車は何台駐車できるかの方が重要です。
地方は完全な車社会ですから、車の所有率は「一人一台」が当然の世界で、多少物件の立地が悪くても、ほとんど入居付けに支障はありません。
近くのコンビニまで300メートル離れていても「車で1分」で入居希望者はカウントします。
駅から1キロ離れていても、入居付けに苦労しませんし、実際に苦労した事が私はありません。
このため、単身者向けの1LDK(田舎は単身者は1LDK)でも「車が2台駐車できるかが肝」になります。
友人やら恋人やら同棲だ結婚だと、案外1LDKの需要は高く、猫も杓子も1LDKです。
逆に地方だと2LDK物件の場合には多少入居付けに時間が必要な事が多いです。
ただ、2LDK物件は入居すると長く住んでもらえる傾向にありますので、この辺は物件の供給状況を見極めながら決めていきます。
地方で3LDK物件(アパート)建てるのは止めましょう(私の個人的意見)、駐車場確保に大苦戦しますし、あまり入居希望の需要がありません。
理由は3LDKのアパートを借りるくらいなら、新築の戸建てを考える人が地方では圧倒的に多いからです。
それなら思い切って安い戸建てを購入し、最低限の修繕を行い借家にしましょう。
地方は土地値が圧倒的に安く手に入る
2棟目の新築アパートは1LDK×6部屋の木造アパートを建築しました。
駐車場は各部屋2台駐車可能で、日当たりは南道路付角地を購入しました。
この条件での土地代合計は、お幾らだと思いますか？
380㎡(約115坪)で150万円です。
実はこれでも当初の価格から値引き交渉したんですよ。
それでも少し割高での決済だったので大都市圏の方々から見るとビックリするような価格ですよね。
固定資産税も驚きの安さでのプライスで来ると思います。
満室時の月の家賃想定は今のところ31～33万ですので、5ヶ月で土地代回収です。
仲介会社待望の地方新築物件
いつも好意にしてくれている仲介会社には、今回の着工予定日や完成予定日を打ち合わせした中で、入居受付案内が解禁できるスケジュールなども協議の上、それまでに仲介会社が欲しがっている間取り図やら何やらの打ち合わせも同時進行で進めました。
宅建業法により入居受付の営業ができるには一定の条件が新築ではありますので、そちらを遵守しながら進めていく必要があったからです。
担当営業さんからも、この地域は新築物件が不足しているので、既存の住民が建築現場を見ていち早く問い合わせをしてくる可能性が高いとの事でしたが、その予想は見事なまでに的中しました。
この営業さんは正直にアドバイスや腹を割って話ができる方ですので、ここまでハッキリと「直ぐ完売しちゃうんだろうな･･･ここは」と言っており、それが本当に実現したのは驚きでした。
確かに私も勝機があると確信して建てた物件ですが、まさか募集開始から一月も経過しないで満室予約になるとは思ってもいなかったのです。
それほどにこの地域は「新築物件に飢えていた」とも言えます。
地方にはブルーオーシャンが存在する
土地値が安いからブルーオーシャンではありません。
先にも話した通り、地方は昔ながらの大家が「殿様商売」を続けているエリアが存在し、この見極めさえできれば一般的な設備でも入居付けは獲得可能です。
今の時代に沿ったあたりまえの普通の物件運営でも全然勝負になるんです。
昔からいる殿様大家は徐々に入居が厳しくなるのに、未だに仲介会社へ丸投げで「修繕」や「リフォーム」を行いません。
入居が決まったら修繕する、それでも今まで空室は埋まってきたからと、彼らの過去の栄光や成功経験が現代の入居希望者のニーズや市場の変化を認めないのです。
私のような生まれながらの財を持たざる新参大家は知恵と工夫で規模を拡大するしかありません。
百戦錬磨の強者が多い大都市圏では到底太刀打ちできませんが、地方でなら互角以上の戦いが可能です。
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