新築アパートは割に合わない時代が始まった

社畜流不動産思考

2023.10.10

大家業と言っても「新築か中古」「アパート・マンションか戸建て・区分」「築浅・築古」「都道府県」によって価格も戦略も何もかもが変わってくる。

そんな中、新築賃貸物件に関しては、今後採算が合わない状況に陥りそうだ。

おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ

現在建設中の木造新築アパートは2LDK×6部屋で、各世帯に駐車場2台完備の地方木造アパートです。

2棟目の新築の際はウッドショックによる資材高騰直前に建築できたので、まあまあの利回りを確保できたのですが、今回の3棟目新築も滑り込みで建築する形となりました。

建築費高騰とガス会社スキームが使えない

建築費の高騰は今に始まったわけではなく、コロナ辺りから早いペースで値上げが何度も続いています。

資材だけでなく、職人不足による人件費の高騰も大きいですが、設備関連の単価も高騰しており「以前より数百万円単位」で建築費が上がっています。

そんな中で大家の強い味方だったのがガス会社さんからの設備貸与だったのですが、こちらも令和6年から貸与契約が国の方針で禁止に。

今まで貸与されていた設備は、入居者がガスの使用量に一部負担されて使用料を払う構造となっていました。

貸与の分、設備トラブルが発生すると無償交換で新品になっていたのですが、今後は大家が全て負担となるので、恐らくは交換せずに修理対応になるでしょう。

このため、入居者は常に故障の不安を抱えながら入居する事となります。

また、ガス使用量が安くなると考える人もいるでしょうが、ここは大きな間違いだと思います。

ガスの価格は法律で決まっておらず、各社が自由に設定できるので、貸与が無くなったからと言ってガス代が安くなる確約は何一つありません。

賃貸物件は、入居者がガス会社を指定する事はできないので、この辺は入居者にとって本当に良い制度だったのかは疑問です。

新築物件に限った話かもしれませんが、今までガス会社が貸与で支給してくれていた設備は、今後全て大家が建築時に支払わなければなりません。

そうなると当然ですが建築費が更に値上がりするので「家賃価格に上積み分を入れる」こととなります。

私が現在建築中の新築アパートだと、契約金額から総額で600～800万程度値上がりとなるそうです。

当然ながら利回りを確保するには、値上げ分を家賃に上積みするしか手段はなく、令和6年以降に契約して建築された新築物件は驚異的な値上がり家賃設定となるでしょう。

このガス会社による設備貸与問題、元は目先の支出しか考えていない無知な消費者が騒ぎ出したのが事の発端です。

確かにガス会社スキームが無くなればガスの使用料金は減るかもしれませんが、純粋な使用価格設定はガス会社が自由に決められるので、恐らく価格が安くなる事は考えにくいと予想しています。

むしろ設備費も全て収入になるので、単純にガス会社だけが儲かる仕組みかもしれません。

大家側も建築費が上がり、家賃設定を上げる事が難しいとなれば、当然新築物件は見送り、市場には築古などの中古物件しか残らないでしょう。

新しい法律が始まり部屋の入居期間とガス料金を考えた場合、一番損をするのは実は入居者です。

以上を踏まえ、今後の新築物件は今までの比にならない程の家賃設定となるのは目に見えています。

このため、平均的な年収程度のサラリーマンでは新築物件に住む事は難しい状況となるでしょう。

自分たちの目先の出費だけを考え「大家とガス会社は悪」と決めつけた結果が、このありさまです。

大家やガス会社は「いかに部屋を安く供給できるか」を追求し続けていました。

確かにガス料金の値上げ問題は一定の批判もありますが、実はこの貸与費用は10年以上を掛けて回収するため、大した価格転嫁はされていません。

この事を今さら記事で書いたところで、法の執行は確定しているので後の祭りではあるのですが。

今後の新築入居者は「今まで以上の負担」を強いる事となり、実はガス料金価格の方が安かったと気付くのは何時の事でしょうかね。