入居率より損失額を意識しよう

社畜流不動産思考

2023.10.09

大家になると金融機関などから「現在の入居率」を聞かれる事があります。

不動産賃貸業を営む上で入居率は大切な数字です。

しかし、入居率よりも重点を置くべき数値は「機会的損失額」であると私は考えます。

おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ

大家をしているとチョイチョイ話に出てくる入居率。

今現在で所有物件に対し、賃貸契約されている部屋の数を数値化する重要な数値です。

100部屋所有していて入居部屋が95部屋なら入居率は95％で、この辺の数値が高ければ高いほど良い運営をしていると、金融機関や大家界隈から評価が上がります。

入居率に満足してしまう魔法の数字

この入居率は、大家を惑わす数値にも成りえます。

先程の例で書いた100部屋中95部屋が入居している場合、悪くない数値であり大家として成功している事例となるでしょう。

理想は入居率100％なのは当然で、この数値を年間通してキープできるなら「神の領域」です。

某大家

僕の物件入居率は98/100部屋で98％

左うちわで生活できているから、勝ち組大家だな

社畜

確かに大家として素晴らしい数値ですよね。

でも、違った視点で考える大家は更に成長できると思います。

さて、この例えで考えた場合、全ての部屋を家賃5万円で賃貸していると例えると、収入は以下のようになります。

一ヶ月家賃と年間総収入

【100部屋所有で98部屋入居】

◆50,000円(一部屋辺りの家賃)×98部屋(賃貸中の部屋数)＝4,900,000円

◆4,900,000円×12ヶ月＝58,800,000円

毎月の家賃収入から融資返済もあるので、金額だけ見ると凄い収入ですが、実際には税金や他の経費などもあるので、今回は単純に収入の側面だけで見てください。

ここで意識して欲しいのは、収入額よりも機会的損失額だと説明しました。

この空室である2部屋が1年間空室のままだった場合、本来受け取れるはずだった家賃額は下記の通り。

空室による機会的損失額

【100部屋所有で2部屋空室】

◆50,000円(一部屋辺りの家賃)×2部屋(空室の部屋数)＝100,000円

◆100,000円×12ヶ月＝1,200,000円

サラリーマンの給与が毎月10万円減ったとしたら、あなたはどうしますか？

逆に、月の給与が毎月10万円上がったとしたら？

入居率98％を年間でキープできるのは凄い事で、少しドヤ顔しても良いかもしれません(笑)

しかし、空室の家賃額を見た場合「え？こんなに毎月機会的損失があるの？」と感じる事ができたら、あなたならどうしますか？

生活に困っておらず、特に気にしないのであれば構いませんが、私なら「機会的損失が気になる」ので、管理会社や仲介会社に営業活動を行います。

得られるはずの家賃をミスミス失いたくない気持ちの方が、今の入居率よりも強くなるでしょう。

今の家賃収入から更に毎月10万円収入が増える事はサラリーマンでは少しの昇給や昇進だけではなしえません。

だからこそ常に満室経営を意識して行動を続ける事が何よりも重要なのだと思うのです。