副業解禁時代が広がる日本国内企業。
自身のスキルや経験を活用したり、株式やFXでの資産形成など多くの資産運用が注目を上げていますが、サラリーマンだからこそ有利な副業もあり、その代表例は不動産投資だと考えています。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
コロナ禍に関わらず、近年は副業をする人、新たに副業を考える人が増えています。
大きな要因は「将来の金銭的不安」「給与が上がらない」「過度な重労働」「ライフスタイルの変化」など。
「企業に束縛されず自由に暮らしたい」というのが根底ですが、勢いだけで独立すると、社会の仕組みを知らずに行動したため、予想以上の出費や思っていたような収入が得られず、止むをえず「以前より待遇の悪い企業へ再就職」なんて人も多いと思います。
わたしは地方の田舎にある「ブラックを超越した漆黒企業」で20年以上勤務しており、一番面倒な中間管理職をしています。
プロフィールにも書いていますが、上層部の方針に納得できない事があり、意見を発したところ見事に左遷され、今は社内で「息を潜めながら粛々と仕事を熟す日々」ですが、これが案外居心地が良かったりします。
仕事はそれなりにハードで休みも不定期ですが、精神的に全然追い込まれておらず、むしろ「いつ会社を辞めても良い」とも思っています。
辞めない理由は「不動産投資の兼業大家」を営んでいるためで、会社員をしている事で新たな融資を受ける事が可能な一点に尽きます。
不動産投資で完全独立も可能だが、あえて辞めない理由
不動産投資は高額の資金が必要になります。
中古のボロ戸建てを購入し、DIYしながら安く修繕を行い「そこそこの家賃」で収入を得る手法もあり、この場合は比較的リスクヘッジも可能なのが不動産投資であり、この辺の手法は色々な書籍やブログで勉強する事も可能です。
わたしは主に集合アパートをメイン運用しており、借家を１棟今年から法人で購入し貸し出しているので、とても勉強になります(=ﾟωﾟ)ﾉ
※この借家は2022年10月に売却が決まり、売買益を出して出口戦略も成功しました。
不動産投資で必要な融資は、サラリーマン属性が有利
金融機関は起業している人より「安定的に給与が入るサラリーマンにお金を貸したがる」習性が日本では強く、不動産投資を行う上で「サラリーマン＆勤続年数」でのポイントが重要となります。
わたしのサラリーマン年収は、世間一般的な中間管理所の年収ですが、不動産投資を始めて６年目で既に１億以上の融資を金融機関から受けており、金融機関担当者に確認しても「物件が良ければ、まだ融資は可能です」と言われています。
恐らく２億円までは問題無く融資が受けられるのではないかと思っています(仲間の兼業大家は、トータルで既に２億円位の融資を受けています)
これがサラリーマンを辞めて不動産一本の収入で生活していこうと行動を起こした途端に「融資は受けられなくなる」のです。※絶対ではありません
期間は恐らく最低３年位の間、新規融資を受けられなくなるはずです。
金融機関は「安定した収入源が消えた」と判断し、最低３年位の間「不動産収入だけで生活＆収益を一定額以上残せているか」を調査する必要があるからです。
既に一定期間の間(たぶん10年位と予想)、不動産投資の実績があり、かつ毎年黒字で確定申告している等の要綱をクリアしていれば「一定金額の新規融資」は可能かもしれませんが、余りお勧めしません。
銀行の信用がある内に融資を受け規模拡大するのが重要
借金は悪と言われますが、わたしの感覚は「借金× 融資○」という考え方です。
マイホームやマイカーは借金で、収益物件は融資と考え「お金を生み出す支出は借金ではなく、融資」の考え方です。
つまり、お金がお金を生み出す仕組みが不動産投資であり、資金管理を行いながら入居付けと長期入居さえキープできれば、不動産は「ミドルリスク、ロングリターン」な投資であり、修繕などを計画的に行う準備さえ怠らず、殿様大家マインドにさえならなければ成功できる可能性は高いです。
実際、わたしは１億円位の融資を受けていますが「一度も持出しで返済をしたことがなく」、全ての返済は「部屋を借りている入居者が返済」している状況です。
そこから更に余剰金を蓄え、修繕積立てや各種保険料などを支払い、更に余った家賃収入で次の物件購入への頭金として使用します。
年間家賃収入は6年で1,900万円まで成長する事ができ、金融機関の信用も着実に積上げています。
現在進行中の新築物件も、問題無く融資が通り、更なる規模拡大に向け着実に歩み続ける予定です。※2022年1月に無事完成し、現在満室で運用中
今回融資が通った要因は「安定的な収入源(給与)がある」事と「不動産賃貸実績がある」ことですが、安定的収入のウエイトの方が大きいようです。
サラリーマンをしているだけで得られる信用は大きいです。
法人化で更なる信用を積上げFIREが不動産の王道
昨年から起ち上げた法人は、将来のFIREと家族へ資産を残すために設立。
現在は借家一戸だけを賃貸物件で購入し家賃収入を得ていますが、今後は法人で物件を増やしながら運営実績を積み上げFIREするのが目標です。
※2022年10月現在、この借家は売却し次の収益物件を購入予定
大抵の方は個人で物件購入し、一定規模に大家業が拡大すると法人化して更なる規模拡大を行います。わたしの大家仲間もこの王道パターンが主流です。
個人融資から「法人融資」に金融機関も変わる事で、より事業性を求められますが「融資額も当然上がっていく」事により、次のステージへと進むことも可能になります。
不動産投資の魅力は規模を拡大しても従業員が必要ないところ
物販など「労働力を必要とする事業」は、規模を拡大する際に一定の人員確保が必要になる事が多く、これが企業の固定費用を圧迫する要因の一部となります。
最近は外注契約する企業も多いですが、物販などのフロービジネスは常に動き続ける、常に売り続ける必要があり、景気の影響やトレンドの影響を受けやすいビジネスです。
対して不動産賃貸は、設備のトレンドはありますが「急激な変化は少なく」、景気にも左右されないのが特徴で「今月は売上げ倍増」とはなりませんが「今月は売上げが半減」ともなり難いストック型のビジネスモデルです。
物件管理も、管理会社と連携が取れていれば「毎日する作業は無い」のが特徴で、何も無い時は「家賃確認と引落とし確認をするだけ」の月もあります。
つまり「所有物件の管理を定期的に行うだけ」で、従業員の雇用が必要ないのが大家業の特徴であり、費用に掛かる人件費が極めて低いのが大きな優位性です。
私の大家仲間も「一人で10棟以上の物件を所有」している人も居ますが、管理会社と連携が取れているので、毎日する業務も無く普通にサラリーマンしています。
不動産賃貸は毎日行う業務は特にありません。
だからサラリーマンに適した事業とも言われており、
属性を最大限に活用できる「副業大家」と呼ばれる人も多いのです。
家賃収入で会社依存度を下げ、精神的負担も減少
不動産投資で最初に苦労するのは「最初の融資」と「頭金作り」「運用ノウハウの初体験」程度だと考えています。
立地条件によって戦略を変える必要性はありますが、不動産投資は非常にシンプルな思考ができる人に向いている投資で、資金管理や修繕費ストックさえ出来ていれば難しい作業は外注対応が可能です。
わたしの場合、小さい頃から図工が苦手だったので、DIYなどの作業は向いていないという「自信」があります(笑)
そのため、一定の費用がかかる事は折込みで「時間」と「作業の精度」をお金で割切る戦略に初期からしています。
実は大家デビュー時に空室部屋の建具を自分で塗装してイメージチェンジDIYをしたのですが、何度も塗装のやり直しを行い、全部屋の建具を塗り終えるのに半年もかかりました。
他の修繕箇所もあったので、入居付けに支障はなかったのですが、この経験で莫大な時間の浪費をしたのは事実で、業者に発注していれば10万円程度で済んだ業務を、半年の間に毎週土日の朝から夕方まで時間を費やした事は反省です。
この時間を多くの勉強や協力会社の開拓などに費やすことも出来たと思っています。
まさにタイム･イズ･マネー、時は金なりでしょう。
専門業者の仕上がり具合に「脱DIY」を決意
その後に発生した空室は業者に塗装をお願いしましたが、仕上がりの素晴らしさに凹みました(笑)
餅は餅屋ですね。
新たに入居される人のことを考えれば外注して正解だと痛感。
この経験を活かし「入居決め･入居後の生活に重要な箇所」は全て外注することを決意し、低予算で対応してくれ、質もキープできる業者の発掘に注力した結果、今の体制を構築できるまでに至りました。
価格を叩きすぎない、互いにWin-Winで仕事ができる事が肝になる協力業者を見つけられると、色々と助けてくれる事も多く、良い業者は「良い職人を紹介してくれる」のプラスのスパイラルに入ることもできます(=ﾟωﾟ)ﾉ
図工の苦手な自分でも、職人さんを味方に付けることで「喜ばれる修繕＆バリューアップ」が可能というわけです。
中長期で不動産投資を考え、サラリーマンライフを楽しもう
今この瞬間に会社が倒産したとして、どれ位の社員が路頭に迷うのかなと考える事があります。
雑談の中で出てくる会社への不満、待遇への不満、それぞれの人が色々な不満を抱きながら仕事に従事し、独立やフリーランスを夢見て過ごす日々。
最近は同僚の不満話しを聞いても、以前は同調する事が多かった自分も「融資受ける属性を使わせて貰っている代償の労働」と思う事が多く、上層部に意見をした事で左遷された時も案外ポジティブに異動できたのかもしれません。
出世欲は元から無いので、気配や存在感を消せる今の課が性に合っているのかもしれません。
少し長くなってしまったので、本日はこの辺で(=ﾟωﾟ)ﾉ
▶面倒な管理が必要ない小額不動産投資
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