おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
2021年3月からTwitterを始め、今まで興味がなかった分野に無謀にも挑戦し2年が経過しようとしています。※2022年7月現在
以前に紹介した「親愛なるメンター」から「社畜さん、Twitter始めて交流の幅を増やすと良いですよ」とアドバイスを頂き、まったくの無知からスタートしましたが、途中数か月の空白期間を経て現在に至ります。
このブログも無知からスタートし、何やかんやで継続できており、拙い文章力ながら大家業のメリットを多くの方にお伝えできればと今も継続中。
大家業はリスクと運営方法さえ間違えなければ、ミドルリスク・ロングリターンの優秀な投資(事業)で、直ぐに儲けたい！とか、お金の管理が出来ない人(浪費癖)には100％成功しない資産運用です。
今回は大家業で失敗するな、と感じたり、実際に悲鳴を上げている方の特徴を書きます。
不動産投資(大家業)に種銭が必要と認識していない
不動産投資を始めるには一定の手出し金(持出金)が必要です。
私の活動エリア金融機関だと、物件価格の1割～2割の種銭(自己資金)が必要。
手出し資金も「物件価格」に対してか「仲介料などの諸経費込み」かによって総額が変わるので、融資を受ける方の属性や銀行評価により大きく条件が変わります。
昔は物件価格の全額を融資してくれる「フルローン」や、購入に必要な経費まで全額融資してくれる「オーバーローン」なども行われていましたが、今は高属性でも難しい状況です。
理由は金融庁の引締め発言や、過去に起きた「ス●ガ銀行の不正融資によるカ●チャの馬車問題」などが関係しています。
金融機関は融資先の業態を定期的に精査しており、収益不動産への貸出率が多くなると、融資の引き締めを行いながら融資先率の調整を行います。
このタイミングで融資が緩い波に乗り規模拡大に成功した大家も多いですが、それでも一定の種銭は必要になるため、普段から直ぐに動かせるキャッシュを準備する必要があります。
100万円から始める不動産投資
初心者は種銭を他から借りてはいけない
中にはこの種銭すら他の金融機関から借りて用意する人もいますが、これには賛同できません。
銀行以外の金融機関から借入れを行うと高金利返済に押しつぶされ、それで失敗するなら地道に種銭を作った方が健全です。
直ぐに返済できる予定があるなら、その手法でも良いのでしょうが、半年以内に完済できないのであれば危険度が高いです。
上級者は上手に資金調達できるので別格
既に不動産賃貸を何棟も手掛けている大家の中には、効率良く別の金融機関を織り交ぜ資金調達をする方もいますが、これは「お金の管理が出来る方限定」の技です。
私のような小規模大家や、これから大家業を始める人は「日本政策金融公庫」などを上手に使う事で経験値を上げてからの方が賢明です。
分配回数年6回／想定利回り7.0%
大家業は直ぐに儲かると考えている
厳粛に言えば、毎月の家賃収入から借入金返済や管理会社への手数料などを支払い、残ったお金が大家の収益です。
固定資産税などの税金もありますが、単純に考えると家賃－(返済+経費)で成立します。
大家業は小さく始めて大きく育てる投資事業であり、最初から年間に何百万も儲けられる事業ではなく、不動産大家業＝不労所得で直ぐに卒サラ、のイメージが今も強いです。
今でこそ私も年間1,800万円近く(2022年7月現在)の家賃収入が入りますが、それでも大家の規模としては零細大家であり、とても卒サラできる経済的自由を手にしたとは考えていません。
本当に儲かるのは返済終了後
不動産投資は減価償却との戦いでもあり、中古物件を扱う方々は常に減価償却費との戦いに身を投じています。
私も確定申告時には減価償却額を考えながら「納税額」を考えています。
デットクロスを大家は避けようとするので、その呪縛から解き放たれるのは「借入金完済後」の世界で、大家業が最大限儲かるのは「完済後の世界」です。
つまり大家業は長期運用に適した商品であると考えて取組むべきです。
常に修繕費と固定費が掛かる事を忘れずに
アフィリエイトブログや情報商材販売など「固定経費が低額な運用」は収入のほとんどが利益として考えられますが、大家は事業ですあり毎月必要な固定費(返済含む)が発生します。
このため、お金の計算が出来ずに家賃収入を全て私利私欲に使うと、瞬く間に返済が滞り大変な事態に陥ります。
1棟物件に限らず、基本的に区分でも毎月固定費(共益費・修繕積立など)は発生するので、そこを計算した上で購入の判断をする事が重要です。
預金感覚で始める資産運用
業者の言いなりで物件購入する人
色んな場所で「不動産失敗談」を聞きますが、概ね鉄板な失敗例は「無知による業者100％信用取引」です。
意外に思うかもしれませんが、販売業者の営業は全員がプロではありません。
宅地建物取引士の資格を持たずに営業している方も多いです。
宅地建物取引士の資格は売買契約時などに必要となる資格で、不動産営業マンが必ず必要な資格ではなく、無資格営業が数千万円の物件販売をしている事も多いです。
私も以前に区分マンションの電話営業をされた事があり、物件資料に対し質問があったので色々と専門的な質問をしましたが、担当者は答える事ができずに連絡が途絶える事になってしまいました。
大家になるという事は、販売業者と物件に対しリスクの見極めを事前にヘッジできるか判断をしなければなりません。
かなり突っ込んだ事前打ち合わせが必要で、勉強不足の場合に業者の説明を理解しないまま「利回り」と「収入シミュレーション」だけで鵜呑みにしてしまう危険性も。
管理要らずで利回り7％の投資
将来の収支リスクは業者でも分からない
失敗される方の中に「業者のシミュレーション通りに行ってない」と怒る方もいますが、これは決して業者だけの責任ではないと私は思っています。
不動産の価値は大きく値崩れしないのが特徴ですが、やはり価格を決めるのは市場による「需要と供給」によるバランスが大きいと、私も大家業を始めて理解する事ができました。
明らかな悪徳企業も存在しますが、正直に家賃シミュレーションを「予測値でしかないですが」とキッチリ説明してくれる営業が増えた感じます。
ネットの普及により、企業の評判が拡散されるため良い方向に進んでいます。
販売会社、管理会社、仲介会社の特徴を把握する
売買・管理・客付けまでを一社で対応する時は特に念密な契約内容や打合わせを行いましょう。
書面でしっかり打合せや説明内容を残す事も大切です。
販売だけの会社の場合、あまり家賃設定など最新の情報を把握していない時もあるので、商圏にある管理会社や賃貸仲介会社から「現在の家賃相場」をヒアリングしてから購入を検討(相談)するとリスクは軽減する事が可能です。
不動産は不労所得だと思っている
物件が満室になり、特に設備や入居者トラブルが発生しないと、大家がする事は極めて少なく「不労所得状態」に感じる方もいます。
私も日々の社畜業務が忙しいとき、不動産大家である事を忘れてしまう事も少なくありません。
気が付いたら家賃が振り込まれ必要経費が自動で引落とされ「月に1回通帳記帳だけ」なんて事もありました。
それでも大家業は不動産賃貸業です。
利益に対して毎年税金を払います。
青色申告しているので立派な事業者として国と金融機関は見ているのです。
安易に「何もしなくても家賃が入ってくる」などと考えていると、急なトラブルに対応できない資金状態に陥る事もあり、常にお金と物件管理をしていないと状況に応じた適切で迅速な対応ができない場合があり、最悪一発退場になる事もあるので注意して下さい(特に災害関係)
大家業は不労所得と思っていると無駄な出費をしてしまい、気が付いたらお金の使い方に歯止めが利かなくなり、最終的に各所への返済・支払いが出来なくなり資産差押えなんて事に。
100万円以上預金がある方限定
不動産投資は長期戦略の投資
不動産投資はリスクヘッジさえ行い、無駄な浪費をしなければ長期にわたってリターンを得る事ができる安定した事業投資です。
一夜にして億万長者などの世界ではなく、着実に実績を積上げ規模を拡大させる事で、ある時から爆発的に資産が増えていくRPGゲームのような感じです。
一定の知識を最初は身につけなければなりませんが「上がるか下がるか」だけの金融投資より、財を築きやすい資産運用だと私は確信しています。
私がブログ運用で使用しているサーバーはこちらです
コメント