おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
春の繁忙期が終わり空室が残った大家さんは閑散期にどんな対策をするでしょう。
仲介会社に営業を今さら行っても後の祭りで、閑散期に業者の文句ばかり言ってるようでは大家失格です。
以下に二分する大家の行動予測を記載します。
【ダメなパターン】
・諦めて秋の繁忙期をジッと待つ
・仲介会社へ嫌味を言いに行くか文句を言いに行く
・大家仲間と愚痴の言い合いをして気を紛らわす
・管理会社の言いなりになって効果の薄い大規模修繕を行う
【良いパターン】
・仲介会社へ物件の弱点をヒアリングする
・予算と相談しながら効果的なバリューアップを行う
・今回お話したい対策を講じる
こんな感じですかね。
今回は費用の捻出が難しい私のような初心者大家がトライしてみた事、その後の効果について書くので参考にして下さい。
空室が続くと部屋の劣化が早くなる
テレビでも見かけますが、日本は深刻な空き家状態が問題になっています。
住宅は生き物であるため、誰も住んでいない時期が長くなると恐るべきスピードで建物の劣化が進みます。
これは「喚起されずに滞留した空気」によるもので、空気の入替えが自然と行われる入居部屋は空室に比べ部屋の劣化が遅いのです。
実際、家電商品も「通電」されている物とされていない物では、故障する時期に違いがあり、ショップ定員も「使わない時に電源を抜くのはオススメしない」と話されていました。
そう考えると空部屋の給湯機などの設備に影響が出てくる事になります。
細目に空部屋の喚起ができるのか
専業大家仲間で、定期的に空室の喚起作業を行っている人がいます。
大体3日に1回のペースで細目に実行しています。
電気のブレーカーも基本は落とさず、設備関係の電源も入れたままにし、電気代金を大家が払っているそうです。
ここまで細かに維持管理する事は管理会社では不可能です。
私は会社勤務なので、当然この対応は不可能で週末だけの対応でも継続できる自信がありません。
電気を通電したままの契約も、私の精神衛生上よろしくないので、この管理方法は私には適合しません。
ここまで細目に対応できる専業大家は凄いです。
喚起を細かく行っても部屋の劣化がなくなるわけではありません。
劣化の速度を遅らせる対応なので、一番は入居者を入れる事が重要です。
メンターから学んだ究極の空室対策
私が尊敬するメンターは、驚異の年間入居率99％を誇ります。
所有物件も特に立地が良いとか、最新設備の導入をしているわけではなく、それでも次々と入居が決まるのです。
管理会社や仲介会社との良好な信頼関係が構築されているという事もありますが、それだけで空室が次々と埋まるのは正直疑問です。
管理会社や仲介会社も、数多とある空室や大家との関係もあるので、何か特別な仕掛けをしているのではないかと思いメンターに単刀直入に空室対策について相談しました。
メンターと一緒に空室をモニタリング
メンターに相談をしたところ「その部屋を見に行かない？」と奇跡の一言！
直接部屋を見て頂き、対策案をアドバイスしてくれる事に。
内見してもらった部屋は、築年数は経過していますが立地的にそこそこ勝負できるエリアで、当然ながら近隣に競合物件もある場所です。
そこそこの設備更新も実施済みで、私の中で「万策尽きた物件」でした。
メンターが部屋を一通り見て、何やら「うんうん、なるほどね」と一言。
10分程度内見をしてもらい、部屋を後にして管理会社へ二人で直行。
移動中にメンターへ質問した内容は以下の通り。
何か改善できそうな事はありましたか？
うん、何となくだけど。管理会社についたら打ち合わせしよう
あの10分程度の内見で問題点を見つけるとは！さすが師匠！
問題点は意外なところに
管理会社に到着後、直ぐに打ち合わせを開始。
師匠は既に管理会社へ連絡をしていたらしく、担当者が資料を用意していました。
ここで私は素朴な疑問にぶち当たります。
事前に資料が容易されている？既に問題点が分かっていたって事か？
メンターさん、希望されていた資料です。確認お願いします
いつもありがとうございます。仕事が早くて助かります
その後、数分間メンターは資料を見て、担当者に質問。
で、話していた物件ですが、ポジションはどう感じますか？
そうですね。価格帯に大きな問題はありません。部屋の状況から見ると十分勝負できる物件ですし、恐らく余波で決まります。急ぐのであれば2つの権限を頂ければ。
そうですか。
社畜くん。1ヶ月間だけ入居申し込みが入ったら仲介会社の切り札で家賃を2千円下げても大丈夫？
安易な値下げではなく攻めの値下げ
後になって分かった事なのですが、実は私の空室、仲介会社が繁忙期に数十人も案内してくれていました。
元々が低家賃設定の物件なので「頭から値下げ交渉しかしてこない、質の悪い入居希望者が殺到していた」状態だったのです。
仲介会社の営業さん達は「社畜さんの物件だから値下げせずに決めたい」と必死に頑張ってくれていました。
ヒアリングに伺った時にも「今の家賃で決めますから！」と話してくれていたのは、この事だったのです。
逆を言うと大家として営業さんに負担をかけていた事になるので、大いに反省です。
管理会社から「家賃を2千円下げる契約になりますが、大丈夫ですよ」と笑顔で話してくれました。
(。´・ω・)ん?何でダイジョブなの？
と軽い疑問を感じましたが、メンターの意見を私は了承する事としました。
収入額は変わらない不思議な契約
打ち合わせをして1週間後に管理会社から連絡が入り、入居契約が決まりました。
え。。。そんなに直ぐに決まるものなの？と思いながら契約内容を確認すると驚きの契約内容。
2千円引いた家賃は共益費として徴収されており、実質収入は変わらない結果に。
しかも管理会社は家賃分からの管理費しか私に請求できないため、管理会社が一番損をする結果となったのです。
その日の内に私は管理会社へ赴き、担当者にお礼とお詫びをしてきました。
私の目指す「三方良しの精神」に反する結果となってしまったためです。
入居が決まれば三方良しは成立する
管理担当者からは「社畜さん、気にしないで下さい」と満面の笑みで迎えてくれました。
管理会社からすると、売上が発生しない空室が残るよりは、当然収入が発生する方が良いわけで、大家としても空気に部屋を貸す位なら多少の家賃値下げて入居が決まるなら、年間収入額を考えると入居させた方が良いわけです。
仮に家賃を下げずに2～3ヶ月空室より、数千円の値下げで家賃収入が発生する方が、部屋の入居期間に発生する家賃や管理費を考えると得をするわけです。
空気は家賃を払ってくれませんからね。
今回、共益費を加える手法により家賃が安く見えるマジックを使ったのですが、私はこの共益費をしっかり還元するべく、管理会社とオプションの定期清掃契約を結びました。
費用は今回のみ同額の2千円です。
当然ながら普通の清掃より清掃する箇所は減らす条件付きですが、管理会社も「社畜さんなら、そう言ってくると思ったので、しっかり金額分は清掃致します」と。
大家の中には家賃を安く見せるために、この手法を取り入れ家賃額での検索ヒット率を上げる人もいます。
しかも入居後には何かしらの共益管理など一斉行わずに。
閑散期は家賃交渉だけで入居が決まる事も多い
後日、メンターさんから言われた事は安易な値下げと運営戦略的な値下げでは将来的に雲泥の差が出る事。
建物のメンテサイクルや建物のイメージ(空室がある物件)なども考えた上で、閑散期の家賃交渉は有効な手段であるという事。
この見極めが出来るか出来ないかで、繁忙期に部屋が埋まらなくても焦る事は減り、むしろ築古物件の大家は一定の値下げが出来ない利回り物件を購入した時点で運営失敗との事でした。
人口の減少が止まらない日本の中で、それでも増加する新築物件。
プレミア家賃を払う事ができない低所得者層は、地方を中心に増々加速度的に増えていきます。
地方物件で大家業を行う場合、都心に比べ家賃相場は低く、費用は逆に高くなる負のスパイラルに陥りやすいレッドオーシャンです。
しかし、先にも書いた通り競合する大家の戦略は圧倒的に田舎の方が戦略が立てやすく、運営次第ではブルーオーシャンな地域も存在します。
私も大家の中では、まだまだヒヨッコの部類ですので、日々の精進と感謝の気持ちを忘れず運営していきます。
私がブログ運用で使用しているサーバーはこちらです
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