おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
日本は深刻な少子高齢化を迎えており、アメリカの様に移民受け入れによる人口増加なんて夢のまた夢状態です。
今や人口比率を見ると「65歳以上の国内人口は3100万人を既に超え、4人に1人以上が65歳以上の高齢者」になっています。
私の住む田舎は、年々学校のクラス数が減り「閉校」する学校が目につきます。
これは田舎に限らず国内全体で深刻な状態であり、未来の年金問題や社会保険料の負担増加など、国の運用に悪影響が出ています。
大家業も人口減少の煽りは受け、新築物件が満室になりにくい状況が見てとれます。
これは人口減問題だけでなく、経済の縮小化がもたらす消費活動の低下が若者の雇用問題、所得低下問題と相互関係にあるからです。
そうなると大家業も今までのような運営では成り立たなくなり、新たな市場となる「高齢者の入居」や「外国人の受け入れ」も視野に入れなければなりません。
今回は「高齢者の入居希望者」に焦点を当てて書き進めます。
【高齢入居者問題：1】建物のバリアフリー化
私が最近感じる事は、自身の著しい体力の低下です。
今まで大丈夫だった運動が息切れするようになったり、持ち上げる事ができた荷物を持てなくなったり。
高齢になるほど体の自由が効かなくなり、普通に歩けた場所も何故か躓いてしまったり。
そんな出来事に思い当たる節のある方も居られるでしょう。
自宅のリフォームで圧倒的に多いのは「バリアフリー化」「階段の手すり設置」「玄関の段差緩和」だと地元の工務店さんが話していました。
やっぱり地方は重大な問題でありそうです。
賃貸物件も室内のバリアフリー化を今後は考えなくてはならず、築古物件を運用する大家の悩みの種になっています。
若い世代がターゲットになる新築物件は「最初からバリアフリー設計」で建築する事がメリットですが、中古物件を主戦場とする大家にとって大規模修繕になりえる出費です。
各自治体の補助金制度などが適応になる場合もありますが、それでも一定額の出費は覚悟しなければなりません。
大家として改装しなければならない義務はありませんが、入居中の事故による入院などが発生すると、気分の良いものではないのも事実。
このため、築古物件を持つ大家は若年層を狙う方向になるため、最新設備物件などの競合に晒される事が今後は増えるでしょう。
【高齢入居者問題：2】安全な住環境確保の急務
次に問題となるのは物件の共用部分。
古い物件は階段の傾斜が急であったり、建物前に高い段差があったりと、高齢者に優しくない構造の建物が多く見られます。
高い段差はバリアフリーを意識して対応する事になりますが、新たに階段を設置しするとなると、ほぼ無理な状況です。
入居者が転んで怪我したとなると、最悪は施設賠償責任となる可能性もあり、火災保険にプラスして保険加入しておく事が必要です。
保険料は月額数百円程度なので大きな負担にはなりませんから、オプションで追加した方が良いです。
ただ、保険加入対応する事が問題の根本的な解決にはなりませんので、長期入院による家賃滞納が発生する可能性もあるので、管理会社との連携が必要になります。
【高齢入居者問題：3】突然の病気や孤独死のリスク
これも昨今では報道される機会が増えている問題です。
突発的な発作などによる孤独死や、体調不良による長期入院によるリスクなど、高齢の入居者に「退去率が低いメリット」はあるものの、「大きなリスクを背負う」事にもなります。
特に大家として頭をかかえるのが「孤独死」と「認知症」のリスクです。
孤独死については、今は様々な保険が売られており、その後の入居付けには苦労すると思いますが、保険による保証で一定程度の出費は抑えられます。
私の物件は一定の年齢を超える入居希望者の場合「新聞の定期購読を必須」として契約しています。
入居者に何か事故が発生した場合、配達員が異常に気がつき管理会社や警察に連絡を入れてくれる事があるからです。
数日間新聞が抜かれていないと、店に報告を義務付けている新聞屋さんもあるそうです。
私が一番恐れるのは認知症による、他の入居者とのトラブルです。
深夜に毎日徘徊したり、突然大声や奇声を発したりされると、他の入居者からクレームが入り、最悪の場合それを理由に退去してしまう事態に陥ります。
大家に責任はないですが、管理会社も対応に困る事になり何かしらの決断を迫られる事になってしまうでしょう。
契約前に入念な契約書作成を管理会社と打合せ
高齢の入居者を迎える場合、大家として事前に手を打てる方法は「契約書の内容に追加事項を記載し、必ず了承を頂く事」です。
内容は「認知症などの診断結果が出された場合の契約対応」や「数日間に渡り連絡が取れない場合の対応」などを記載した契約書で締結します。
なかには怒り出す入居希望者もいますが、大家として考えられるリスクヘッジはかけておきたいものなので、管理会社に協力頂きながら契約にもっていく方が妥当です。
併せて、保証人になる家族にも同様の同意を頂きサインして頂く事を忘れずに行いましょう。
訴訟などになる場合、今の日本の法律は圧倒的に大家に不利な法律になっています。
ですが、事前に了承を取っていたりする証拠や家族の同意などを得られていれば多少なりとも揉める可能性は減ります。
あまりに大家の一方的都合が強い契約内容は、契約内容自体が無効と判断されるので、事前に話し合いの上で契約内容を決められればベストです。
最近では、ネット回線を利用したセンサー式の高齢者見守りシステムも販売しているので、ご家族と話し合いながら大家負担でシステム導入できると、家族も入居者も安心して長期で部屋を借りられるかもしれません。
本日のまとめ
これからの時代は大高齢者社会にシフトして行くことになるます。
逆に言えば｢大きな市場｣と考える事も可能なわけで、対応策を早期に準備し一定費用も「来るべきマーケットへの先行投資」と判断できれば、今から徐々に準備を進める事が重要です。
次の世代へ大家業を継承する考えの方は、自分たちの時代に予め準備を整えておき安心して次の世代が大家業を継承できるようにしてあげるのも「親の努め」です。
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