おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
わたしは「節税対策で無駄遣いするなら納税してキャッシュを残す派」なので、ほぼ節税対策をしておらず、毎年5月に届く住民税などの通知が憂鬱です。
手元にキャッシュを残しておく事は重要で、急な出費などに対応するためにも、過度な節税対策はお勧めできません。
急な出費で考えられるのは建物の老朽化による修繕や自然災害などの事故。
突然雨漏りが発生したり大きな地震により建物の基礎にクラックが入るなど、考え出したらキリがありません。
そんな不安な夜を過ごすよりは火災保険などに加入し、万が一の事態への対策を講じておけば、大概の災害やトラブルは保険(金銭的な事)が解決してくれます。
今回は私が加入している保険商品や加入する理由を書くので、保険に未加入だったり最低限の保険にしか加入していない大家さんは参考にして下さい。
大家として「この保険には加入した方が良い」という商品を紹介させて頂きます。
大家は加入しておきたい保険商品
わたしが所有する物件で加入している保険は以下の商品です。
どれも物件に降りかかる災害やトラブルから私を守ってくれた保険です。
・火災保険(必須)
・地震保険(必須)
・水災保険(立地により加入)
・施設賠償責任保険(必須)
・建物電気的・機械的事故特約(必須)
・事故時諸経費特約(任意)
・家賃収入特約＆家賃費用保険(必須)
これだけ見ると凄い量の保険に加入していて、保険料で破産しそうに思われるかもしれませんが、意外と保険料は高くありません。
大家業はリスクヘッジを如何に出来るかが成功の分かれ目で、保険に関しては「必要経費」と考えており、毎月数百円のオプション代金をケチったばかりに、後で大きな出費を余儀なくされる事を回避する事が優先事項になります。
次に各保険の概要をお知らせします。
火災保険
泣く子も黙る必須の加入保険です。
「火事なんて、そうそう起きない」と思う方は、保険の勉強不足です。
情報弱者ですので、しっかり保険の勉強をする事を強く勧めます。
火災保険の補償内容は、火災などの人為的な被害のほかに、自然災害にも対応できるので、大家業には心強い保険です。
入居者による被害で対象になるのは「放火や周囲の物件からの延焼」、北国などで頻繁に発生する「入居者が起こした水道凍結による水漏れ」、最近増えている「自動車が建物へ突っ込むなどの事故」が対象になります。
台風などの被害による屋根からの雨漏り等も保険対象となり、幅広い事案に保険適用される優れもの。
注意して頂きたいのは、事案が発生した原因によっては保険が適用されない事で、主に地震が原因による二次災害には火災保険は適用されません。例：大地震による火災発生など
地震保険
地震保険に加入しておくと、先の地震による火災発生などは「地震保険の適用」となり、保険金を受け取れます。
私の住む田舎でも、数年前に大きな地震が発生し、数日間電気が寸断されるブラックアウトに見舞われました。
この時にメンターから連絡を頂き「直ぐに保険担当に電話して建物の検査を受けなさい」と言われ、全物件の地震保険を申請。
数日後に保険検査官が来られ、建物の周囲などを詳しく調査して地震発生による損害と思わしき箇所を見つけてくれました。
この際に「地震保険が適応になるので、保険金で修繕して下さい」と言われ、入金確認後に建物の修繕を行う事ができました。
金額も全物件を合わせると、数百万単位と相当な額となり保険の有難さを感じる瞬間でした。
地震保険は必要ないと考える大家も多いのですが、私は「3.11の被害を決して忘れない」と考えているので、今後も全ての物件に地震保険を加入します。
建物の構造により、火災保険・地震保険は割引制度もあるので、保険外交員に詳しく説明を聞いて加入して下さい。
ちなみに、火災保険は各企業によって適用内容や保険料に差がありますが、地震保険は何処の企業と契約しても保険料は変わらない仕組みになっているので、複数社から見積もりを取る必要はありません。
地震保険は火災保険の「補償額の50％まで」しか加入できませんので、詳しくは各社で確認して下さい。
ちなみに地震保険の最大保証額は5,000万円です。
水災保険
こちらは火災保険に付帯させる事が可能な保険で、皆さんは内容を理解されていると思います。
台風などによる洪水、高潮、土砂崩れによる建物被害を補償します。
床上浸水の場合が水災補償が対象になるため、加入する大家は多くないと保険外交員に聞いた事があります。
加入しない大きな理由は「今まで水災が起きていない」「保険料が高くなるから必要ない」などの理由が多いです。
私の場合は特約で外に設置しているエアコン機器が水害に合った場合にも保険適用になる契約を締結しています。
金額よりも「3.11」や「想定外の台風」を想定して加入しています。
大家業は大規模災害発生時に、保険料をケチったため高額な修繕費が払えず「一発退場」した大家も居ます。
次に考えているのは、入居者が加入する火災保険の水災保証の保証範囲と保険支給額が薄い環境もあります。
困った時こその保険ですから、大家として入居者の生活も保障し生活を守る気持ちも働いての加入です。
施設賠償責任保険
不動産賃貸業を営む大家であれば、この保険も必須加入でしょう。
自分の所有する物件が原因で人身事故が起きた場合の損害を補填してくれる保険です。
建物が破損するだけなら修繕を行えば良いですが、人にケガなどの事故を与えてしまった場合にも当然補償が必要です。
事故の状況によっては、高額な補償額になるので、その費用を施設賠償責任保険でカバーするのが最適です。
この保険は毎月の掛け金が少額(年間1万未満の商品も多数あり)でありながら、最大1億円の補償が付く商品もあるので、加入必須の保険であるのは間違ないです。
適用される事故の代表例は、建物の一部が何らかの原因で落下してしまい、通行人に当たり怪我をした時や、偶然通りかかった車を落下物で傷つけてしまったなど、入居者の方が同様の事故に巻き込まれた時も適用されます。
ただし契約内容によっては例外もありますので、ご注意を。
主に例外となる事案は「大家が普段から建物の安全維持義務を怠っていた事が判明した場合」です。
管理会社や入居者、近隣住民から建物の危険性を訴えられていたのに、対応を怠っていた場合は保険の適用にはなりません。
日頃から建物のメンテナンスは定期的に行うのが大家の義務なので、当然と言えば当然です。
他にも適用外となる条件があるので、加入の際には十分に内容を確認して下さい。
建物電気的・機械的事故特約
電気設備や機械設備などは火災保険が適用される外からの事象（火災、落雷、破裂・爆発、風災・雹災、水災等）で故障した場合には当然補償されますが、この保険は建物内部から発生した事象に適用される保険です。
こちらも加入している大家は極めて少ない保険です。
最近では少しずつ加入する大家も増えていますが、名前すら知らなかったという大家は多いです。
適用されるのは、主に過電流やショートなどの電気的事故、想定外の突発的な外来の事故に直接起因しない電気的・機械的事故による損害、と保険資料には書かれています。
日本の悪い所で非常に内容の把握が分かりにくい文脈で表記されています。
実際に保険が適用された事案を保険外交員に尋ねたところ、私の地域ではそもそも加入者が少ないため事象が見当たらず、わざわざ本部まで問い合わせてくれたので、以下に記載します。
入居中の賃貸物件で突如原因不明の停電が発生
↓
数分程度の停電状態が続いた後に突如電気が復旧
↓
その際に部屋に設置していたエアコンが突如故障
↓
原因を調べた結果「急激な電流の流れが引き起こした基盤のショートが原因」と判明
↓
保険会社へ大家が申請し、機材の交換費分の保険金が支給
具体的な事例を聞くと凄く分かりやすいですね。
ただ、Googleで調べると「似た事象でも適用されなかった案件もヒットしました」ので、この保険は保険担当者も経験が少ないために未完成な部分が多い保険かもしれません。
この建物電気的・機械的事故特約は、保険会社によって「加入条件にバラつきがある」ので、加入されている、または加入する予定の保険外交員に適用条件を事前に確認する事が必要です。
事故時諸経費特約
こちらは大家にとって非常に助かる保険です。
簡単に説明すると「修繕費などの保険料とは別に、諸経費に使える保険金が別支給される」という保険です。
例えば保険申請を行い、保険が適用され修繕費用50万円が認められたとします。
この時に事故時諸経費特約に加入していた場合、色々な業者への手続き等で発生する諸経費分を、一定額の割合で支給してくれます。
実際にかかった諸経費代ではなく、支払われる修繕費の額に応じて支払われます。
支給額などは保険会社によって異なるので、こちらも詳しくは外交員に確認し、契約する方が何かと助かるのでお勧めです。
掛け金も安いので、加入して損はないです。
家賃収入特約＆家賃費用保険
【収入特約】こちらの保険は入居者による火災発生などにより建物が損害を受け、入居者から家賃を徴収できなくなった場合に、家賃収入の損失を補償します。
【費用特約】入居者の孤独死などで発生する空室期間や、家賃値引き期間の収入減を補填してくれたり、特殊清掃や消臭など、部屋の原状回復工事の費用や遺品整理代などが支払われます。
どちらも費用は高くないのですが、加入する大家は極めて少ないです。
今後、高齢者の入居を積極的に進める大家は、万が一事故が発生した時に大きな効力が発揮される保険であるのは間違いありません。
大家が加入する保険もカスタマイズする時代
今回ご紹介した商品以外にも、大家が加入できる保険は数多くあります。
全てに加入するのは流石に経費倒れになりますが、大規模な事故や災害に見舞われた際、恐らく掛け金分以上の保険が適応になるでしょう。
近年では全国的に自然災害が続いており「火災保険料が値上がり」しています。
この値上がりが意味するところは「災害は稀に起こる事象ではなくなっている」事を意味するという事です。
目の前の僅かな経費を惜しんで加入を見送るか、経費になっても万が一に備えるか。
この答えは大家自身が決める経営判断のひとつである事は間違いないでしょう。
保険が適用される条件が分からない場合は
保険は非常に大切な大家の防衛手段ですが、建物に実際ダメージを見つけても「これは保険が適用になるのか？」と悩む人も多いです。
協力的な保険担当者なら心強いですが、最近の保険は「自分で申請」する事が多く、結構悩みどころな事も多いです。
その様な場合に、火災保険の申請をサポートしてくれる会社もあり、自然災害での給付金も審査によって適用になるのですが、実際に申請する人は10％未満との統計もあります。
未申請の理由は「知らなかった」が最も多く、申請するだけで三桁程度の需給を受ける人も。
体の医療保険は、怪我や病気をすれば保険の申請をするのが当たり前ですが、建物の傷がついても申請する認識がないのです。
台風や震度4以上の地震、積雪被害などで建物が少しでも傷ついているのであれば給付される可能性があります。
専門業者に診断してもらうのが一番需給の可能性は高い
申請には「建物知識」「保険知識」「災害知識」が必要です。
3年以内の災害に紐づけ、保険申請の根拠をしっかり示さないと給付されません。
その為、専門知識が必要でありプロの調査を受けるのが一番確実性が高いです。
専門業者に依頼する事で、屋根など自分で調査できない箇所も調査が可能です。
屋根などの保険適用は給付額が高いので、しっかり調査して貰うと良いでしょう。
誰の目で見てもわかる、全損の様な大きな被害でないと素人では給付できる可能性はほぼ0です。
こちらの「住宅保険の窓口」は、火災保険申請や調査の経験が豊富で、実績もあります。
どれ位の給付が受取れそうかの調査は無料で対応、完全成果報酬型なのでデメリットはありません。
火災保険は自動車保険と違い、何度利用しても保険料の値上げはなく、実際に保険金が給付されても必ず修繕に充てなければならない決まりもありません。
悩んでいないで、まずは動いてみる
結局のところ、火災保険を上手に活用する事ができれば修繕費用は大きく圧縮でき、安定した賃貸経営の基礎へと繋がります。
違法な申請は論外ですが、何かしらの破損が見つかり申請して良いのか、申請できるのかを悩んでいるのであれば、ますは相談してみる事を勧めます。
実際わたしも何度も火災保険で修繕費用を給付してもらい入居者の安全と自身の大家業を安定させるため、保険の加入は絶対にケチらず「とりあえず申請してみる」ことで、助かっているのです。
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