不動産投資に必要不可欠な金融機関からの融資。
無借金で不動産投資を始めるのは極めて難しいので、やはり金融機関からの融資は必須事項。
しかし、最初に大手金融機関へ融資話しを持って行っても、大抵は門前払いになります。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
2023年5月現在、日本国内の不動産価格は上昇の一途を辿っており木材の高騰が落ち着きを見せだしてはいるものの、資材全般の高騰は止まらない状態が続いています。
更には深刻化している人員不足で人件費も高騰の一途を辿っており、全体的に不動産投資に関する費用は右肩上がりの状況です。
既存大家も「修繕費価格の高騰」に頭を悩ませる事が多くなり、比例して家賃を上げる事は欧米と違って日本では難しいのが現状。
普通に家賃の値上げができる欧米地域は正直羨ましいなと思ったり。
不動産投資家ご用達の金融機関御三家
多くの大家が口座を開き融資を受けた経験があるであろう地元の金融機関は「信金」「信組」「公庫」です。
実際に私も、この3機関からの融資を受けており、地方の田舎大家である私たちの「御三家金融機関」と言っても過言ではないでしょう。
特に信金と信組は、個人物件・法人物件ともにお世話になっており、大家業を営む上で切っても切れない関係にあります。
信金と信組は大家の強い味方
この2行は個人大家にも一定の理解があり、色々と融資の相談が可能です。
とは言え、先立つ物(頭金)が無ければ当然融資は受けられませんが、大手に比べ金利は高いものの何かとお世話になる強い味方です。
私の場合、個人は信組と信金から満遍なく融資を受け、法人の方はメインを信金で融資を受けています。
最近は地元のJAバンクもアパートローンに力を入れているので、徐々に大家仲間にもJAの存在が知られてきており、第三の勢力として台頭しています。
さながら三つ巴の融資合戦状態です。
公庫の融資は最後の砦に残しておこう
不動産投資は建物を購入して終わりではありません。
特に築古の物件を購入した場合、色々と建物や設備の修繕・交換が突発的に発生します。
数万程度で済めば問題ないですが、時に数十万～数百万単位の修繕費が必要となる事もあり、この時に大きな力になってくれるのが公庫です。
私も最初の物件で水道管が何か所も破裂した状態の物件を掴まされた際、公庫の融資で修繕費を借りて何とか資金ショートを回避する事ができました。
しかし、物件購入で公庫の融資枠を一杯に借りてしまうと「非常時の資金繰り」が難しくなってきます。
信金や信組から追加融資や別の借入れをする事も可能ですが、金利は公庫の方が比較的低いので、公庫は大前提として修繕の際に頼る「駆け込み寺」の存在として融資枠を使う方が良いと思います。
大手と地場の金融機関は見ている方向が違う
大手金融機関は、金利を安く融資を受けられる事が多いですが、基本的に小額の不動産融資は相手にしません。
地場の金融機関と違い、上場している金融機関は利益を少しでも多く確保しなければならない意識が高いので、大口融資(億単位)がメインとなります。
一方で地元の金融機関は「地元経済の発展」を基本方針としており、最近は融資審査も厳しめになってはいますが、大手金融機関と比べ融資のハードルは低いです。
大家業として「地元への貢献要素が強い案件」で「利益も一定程度見込める案件」であれば、小額の融資であっても力になってくれます。
物件によってコンセプトをしっかり提示する
私は築古と新築のハイブリット大家です。
新築は地方のアパートが供給不足なエリアに、築古は生活保護受給者やシングルファミリーをターゲットとした、周辺相場より安価な家賃設定で供給するスタイルです。
今では私の方針も地元金融機関に一定の理解を頂いており、多少の築古物件でも比較的融資に前向きに審査部と戦ってくれます。
とは言え、しっかり満室経営出来ている実績を積み上げ、確定申告や決算書の中身が優良でなければ、ここまで底辺学歴社畜な私に融資はしてくれなかったでしょう。
特に、子ども達が「私の戦略を引き継ぐ意思がある事」もプラス材料となっており、今は勤め人をしている子ども達も、不動産に関する資格や知識を学んでいる事は嬉しい限りです。
いつか、私も引退する時が必ず訪れます。
その時に安心して事業継承できるよう、これからも先を見据えた戦略と準備を怠ることなく精進していきます。
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