不動産投資で多い築古戸建て賃貸でのDIY大家。
安く購入した物件をDIYで修繕する事で利回りを大きく取れる反面、大きなトラブルとなり致命傷になる可能性も。
戸建てや1棟物に限らず、経営軸をどちらに置くかを決める事は重要。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
私は子どもの頃から図工が苦手で、工作などで良い成績を貰えた試しが無く、物件修繕などは完全外注で対応しています。
ここ最近は大家自らがDIYを行い、修繕費を抑えて貸し出す手法が流行ていますが、本職ではない人が修繕した物件は、正直借りたいと思えません。
後々トラブルの元になる可能性があり、本業で修繕作業をしていないなら「安易なDIY対応」は避けるべきと考えます。
DIY成功大家の情報ばかりで片寄った知識が蔓延
大家自らがDIYで部屋を貸し出す事を否定はしません。
それも一つの手法であり、実際にDIYで部屋を貸し出す事によって成功している大家も数多く存在します。
しかし、残念ながらDIYで失敗し、入居者とトラブルになっている情報が世間に公表される事例は少なく、さながら広告業界の「メリットだけ」が独り歩きしている感も否めないのも事実。
確かに、多くの人は自身の失敗を公表したくないものであり、これは大家業に限らず情報商材界隈でも同じでしょう。
メリットとデメリットを徹底して調査する大切さ
私が初めて購入したアパートも、最初は自己資金が少なかったために建具などはDIYで塗装したのを覚えています。
その部屋は無事に入居付け出来ましたが、今思えば作業に要した時間を時給換算したら大赤字でした。
それならプロにお金を払い短時間で綺麗に仕上げた方が投資効率は良かったと反省しています。
最大のメリットである「経費削減」に意識が偏り、「仕上げレベル」は二の次になってしまった事と、作業に要した時間を読書に充てたり客付け営業に動いた方が生産性は高かったでしょう。
結果的に塗装技術の甘さから、入居期間は想定より短くなり、次の入居付けに苦労したのは良い経験となりました。
DIYを極めるか、徹底して外注管理するか
大家に必要なスキルは、魅力ある物件を作り、常に入居率を高くキープする事。
経費を削減する事も重要ですが、経費を削る事に執着し過ぎた結果、空室期間が延びるのでは本末転倒です。
多少の利回りが落ちても、立地の良さと品質をキープする事が最重要であると今は考えます。
その中でTwitterでフォローさせて頂いている方の呟きが目に留まりました。
管理会社対応と外注を使い分ける
管理会社へ修繕などを依頼すると、当然ながら「中抜き費用」が嵩みますが、緊急性の高い案件は管理会社に対応して貰った方がスピードは速いです。
また、その後に同じ個所でトラブルが発生した場合には、やり直し指示も出せるため大家は安心を担保する事が出来ます。
一方で、自身で業者発注した際には経費を抑える事が可能な反面、現場の状況を詳しく把握した上で発注しなければ、後で追加料金が発生する可能性もあり、大家スキルが試されます。
私の場合、急がない修繕は設備会社などと現地打ち合わせを行い、修繕箇所を打合せして直発注する事が多く、退去の際に「退去者負担金で修繕可能な場合は管理会社で対応」する様にルール決めしています。
経年劣化による修繕費請求が出来ない箇所を大家側で対応するイメージです。
管理会社対応案件は、工事内容だけ把握しておく
大家を介さず退去者と管理会社だけで修繕できる内容は、全て修繕された箇所を報告して貰います。
新しい入居者から「ここが壊れている」などの連絡が来た場合、管理会社と退去時にチェック漏れしていなかったかを擦り合わせするためです。
これは、大家と管理会社で信頼関係が構築されていないと後々トラブルになるので、最初の段階でチェック項目を決めて置く事が重要です。
報告を受けた後で、大家自らも再確認する事が重要なので、兼業大家でいる間は時間を確保する大変さもありますが、経験の浅い管理会社社員はチェック項目を全て確認しない場合もあるので手間でも実行する事をお勧めします。
DIY修繕の不具合で余計な経費と時間が割かれてしまう
プロ級のDIY大家であれば問題ないですが、ライフラインとなる水道管や電気工事は無資格の人が工事した場合、責任問題以上のリスクを背負う危険性が高いのでお勧めできません。
特にDIY修繕は入居後のトラブルも多く、再修繕などに時間もお金を必要になってしまうため、私は業者と現地打ち合わせをしながらDIY大家物件でのトラブル対応を経験している業者から、色んな経験をヒアリングします。
一番悲惨だったのは、接着が甘く入居数か月で壁紙が剥がれ始め、結局業者に発注して高くついた事例で、業者も「あの現場は酷かった、壁紙全部処分して再度張替えして、既に入居されているから最短工期で割増し料金貰った」と話していました。
お金を貰う以上は「素人修繕だから」は通用しない
どの世界でも一緒ですが、お金を貰う以上は「素人なので」は一切通用しません。
安易な経費削減として行うDIYは自宅だけにして、商品として扱う賃貸物件はプロに発注するのが正しい大家だと考えます。
特に「衣・食・住」は生活に必須な商売であるため、素人である事を隠さず告知した上で「それでも良い」と考える人にだけ商売する事が筋だと考えます。
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