不動産投資を始めた時は大概の人が資金不足です。
利回りの良い物件を仕入れ、修繕して満室を継続する事で資金と経験が増加していきます。
その後は大家として成長する中で、購入する物件も徐々に変わってくるのです。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
私が大家業を始めた最初の物件は、築年数も古く手入れもされていないボロ物件でした。
当時でも高利回りの物件でしたが、水道管はことごとく破裂していたり、菅漏れが発生していたりと、新米大家には辛い状況だったのを覚えています。
そこから少しずつ修繕を繰返しながら空室を埋めていき、大家としての経験値が蓄積されながら家賃収入も増えていき、気がつけば超優良物件に。
手持ち資金が貯まって行く事で、過去の経験を振り返りながら徐々に購入する物件条件も変化していき、遂には待望の新築アパートを2棟も建築するまでに成長できました。
利回りか資産価値かで揺れる思い
大家業を続けていると、トラブル連絡の恐怖症に駆られるのは誰もが通る道ですが、徐々に物件が増えてくると次に考え始めるのは出口戦略です。
このまま永遠に持ち続けるか、売却して新しい物件を購入するかで迷う人も多いでしょうが、私なりの持論として「物件を入替えながら資産性の高い物件に変えていく」のが良いと考えます。
形あるものは、いつか必ず壊れます。
大規模修繕を繰り返す事で、アパートの寿命を延ばす事も可能ですが、そこへ投資するなら新しい条件の良い物件を購入する方へ資金投下した方が良いと感じるのです。
好立地で高稼働の物件でも出口は考えておく
どんなに素晴らしい物件でも、周囲の環境が変わると驚く程に人気が落ちる事があります。
街の開発情報は常に情報収集する事を怠ってはいけませんが、高稼働の物件であっても万が一の時を考慮して出口戦略は考えておくのが得策です。
大家初期の頃は、この手法は実に効果的だと思います。
最初の物件も一定の入居者数になってから、徐々に家賃価格を上げて行ったことで「適正価格」を模索していました。
そこから少しだけ安い家賃にすると、空室が出ても直ぐに埋まる好循環に入り、この物件のお陰で私は大家としての経験と資金を積み上げる事ができました。
好立地低利回り物件は、融資完済後に爆発的威力を発揮する
低利回りの定義は大家によって変わりますが、私の場合は表面利回り12％を切る物件が低利回りの定義としています。
私の主戦場は田舎なので、都会と比べ利回りが高めの物件が多く、2023年3月現在では中古物件価格の平均利回り10％が多いので、売主有利な市場価格となっています。
このため、出口戦略を考えると非常に買主不利の市場価格なので、思い切った指値(値引き)交渉をする事となるため、物件購入に苦戦が予想されます。
それでも、立地が優れている物件は中々売りに出てこないので、今は静観しながらチャンスが来るのを待っている状況です。
立地さえ良ければ多少の利回りの低さはスルーしてでも購入するのは、長期保有する事で融資返済が終わった後の運用率の良さを得るためです。
多くの大家は完済前に売却してしまう事が多いでしょうが、不動産投資の真の爆発力が実感できるのは融資返済完了後の資金の爆発的な上昇にあります。
売却前提か長期保有前提かを最初に決めておく
不動産投資の手法は人それぞれです。
私は購入時に「満室にして売却益を得る物件」と「借入を完済して長期保有する物件」「状況に応じて高値で売却可能なら売っても良い物件」にカテゴリー分けして物件運用をしています。
不動産投資は定期的に「売り有利」「買い有利」の周期が訪れます。
これは不動産価格だけでなく、金融機関の融資状況にもよる事が多いため、常に周辺の開発情報と金融機関の融資状況は把握しておく事が大切です。
さて、あなたの不動産戦略はどんな形で行きますか？
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