誰もが部屋探しで候補に挙げる新築物件は、確かに競争力があるのは事実。
しかし、築古であっても入居率が高い物件も存在する。
弱小大家でも部屋の品質で新築物件相手に勝負できるのです。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
私の所有する賃貸物件は新築から築30年以上と、年数幅が広い物件を所有しています。
地域によって入居率に差はありますが、大家経験を積み上げて行くと「不思議な入居率」に気づかされる事もあるのです。
新築なのに入居スパンが短い物件
立地も特に問題なく、間取りも1LDKの新築物件は築3年で2回の退去を経験しました。
近くに大型病院や商業施設もある事から、看護師や医師の入居を見込んで建築。
部屋の広さは単身者狙いだったので、私の基準より少しだけコンパクトな設計にして部屋数を増やしました。
家賃設定も高属性狙いで若干高めの設定ですが、予想通り病院関係者からの申し込みが多いです。
後に知るのですが、大型病院での勤務は非常にハードで、労働者の出入りが激しい業界であるため、比較的入居年数が短い傾向にあるそうです。
知り合いの大家も近くに物件を所有していますが、繁忙期の3月に6部屋中5部屋が一斉退去し悲鳴を上げていました。
この教訓から、私は病院関係者の入居比率を抑える調整を行い、病院からの入居申し込みの場合は看護師の入居はNG(医師はOK)としています。
立地も良くない築古物件の入居率は100％
一方で、築30年の2LDKアパートは購入時こそ空室が2部屋ありましたが、直ぐに満室となり今も満室稼働中です。
特に立地が良いわけではないのですが、周辺のアパートより数千円だけ家賃を安くしている事と、定期的にゴミ袋をプレゼントしているだけです。
一番古い人だと20年以上入居されています。
各部屋とも少し広めの間取りとなっており、購入直後にガス会社の協力で設備を全部新しくした程度ですが、近隣エリアで退去が発生しても、何故か私の物件からは退去が出ません。
- トイレ全てにウォシュレットを設置
- モニター付きインターホンに変更
- エアコンをリビングにのみ設置
- 照明器具をリモコン付きに入替え(一般的な数千円程度の商品)
- 大型ダストボックスの設置
- 降雪時に除雪車の手配
除雪車の手配は雪国特有のサービスで、共益費を毎月数千円徴収しているので、むしろ除雪車を入れない方が共益費を徴収できないです。
最初は除雪車手配があるから退去しないのかと思っていましたが、周辺の物件でも除雪車が入る物件もあるので、これが退去が発生しない決定打とは言えません。
だとするなら、一体何が満室をキープできている要因なのでしょうか。
答えは退去時にヒアリングするしかなさそう
購入から今まで一度も退去が出ていない不思議な物件の分析を試みている時に、興味のあるツイートに出会いました。
ここに何かしらのヒントが隠されている可能性もあるので、非常に興味深いツイートでした。
満室でいられるのは大家として嬉しい限りですが、ここに何かしらの満室維持へのヒントが眠っているのなら、その答えを見つけ出したいものです。
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