不動産投資最大のメリットはレバレッジを効かせて物件を購入する事。
最大の理由は、投資類いの中で唯一「銀行融資が可能」な事業性の高い投資だから。
その反面でデメリットも当然あるのだが、何も融資を引く事だけが不動産投資ではない。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
銀行から融資を受けて大家を始める人がほとんどの世界で、定期的に議論が交わされる「現金一括購入」ですが、私の経験から言える事は「買えるなら借金しないで物件購入が最適解」なのは明白です。
毎月入金される家賃が純粋に月の粗利として考える事が可能で、毎月のCF(キャッシュフロー)は右肩上がりで貯蓄されていくでしょう。
不動産購入方法は人それぞれで良い
不動産投資にも色々な運用方法があるように、購入の仕方にも色んな手法が存在します。
一番健全なのは、現金一括購入で物件を取得し運用するのが最強なのは揺るがない事実ですが、投資の規模拡大スピードが遅くなる等のデメリットと言われる事も存在します。
ただし、これは「次々と物件を購入する事が前提条件」の場合であって、年間家賃年収1億円とかを目指していないのであれば、現金買いで資産性を上げながら時に金融機関の融資を利用する方法も全然ありです。
「物件買いたい病」の人は銀行融資の購入で規模拡大をしよう
不動産投資は、物件を1棟購入した程度でFIREする事はできません。
新築投資であれば尚更のことで、キャッシュフロー重視で考えるなら間違いなく中古物件を購入をしなければ毎月の家賃収入は上がらないでしょう。
一般的に家賃収入から借入返済した上で、残った金額から固定費や税金・修繕費などを支払い、次の物件購入費を貯めていくわけで、現金買いの人であれば「返済が無い分、有利」である事は当然です。
しかし、早期に規模拡大を目指すのであれば、宝くじにでも当選しない限りは一般人が不動産(アパート等の集合住宅物件)を現金一括購入で継続するには無理があります。
そうなると、属性などをフル活用して現金持出しを1割程度で抑え、残りは銀行融資を受けて購入して行かなければ規模拡大は無理なのです。
不動産投資も短期と長期で考えながら戦略を構築しよう
副業と聞くと「直ぐに儲かる」「誰でも儲かる」のイメージが先行しがちですが、不動産投資の場合は「着実に利益を積み上げる長期目線」が重要となってきます。
また、物販の様に「いかに販売件数を増やすか」よりも「空室率を減らして安定運用するか」が重要で、安定型のストックビジネスである事を大前提で考える事が必須です。
このツイートが不動産投資の究極系だと私は常日頃から感じています。
確かに規模拡大だけに拘ると無理な方法ですが、不動産投資も複利効果が効く投資なので、家賃を積み上げる事で、ある一定の規模を超えてくると「雪だるま式」に家賃収入が加速し増加します。
ほとんどの不動産投資家は融資ありきで規模拡大を行うので、この手法は真の不動産投資究極形態であり、誰もが最後の目標に掲げる終着点です。
この状況に辿り着くため、日々の運用や空室を減らす努力を惜しまず、地道に継続できた大家が辿り着ける終着点なんだと思います。
まずは種銭を作る事が必要
一言で銀行融資と言っても、今の金融機関は昔の様に満額融資のフルローンや、経費等も含めた費用全般を融資してくれるオーバーローンで融資してくれる事は少ないです。
特に、これから不動産投資を始めたいと考えている方は「物件価格の1.5割は最低でも自己資金が必要」です。
購入後、半年位で不動産取得税の支払いもあったり何かと購入後に設備に不具合が発生したりと「不動産あるある出費」のイベントが控えているので、仮に5000万の物件を購入しようとするなら「1000万の自己資金」を準備しておく方が融資審査でも承認が通りやすいでしょう。
そのためにも「日頃からの貯蓄」が必要となるので、一定の貯蓄は必ず必要となります。
今の時代は「自己資金ゼロ」では、融資審査のテーブルに上がるのは相当厳しい時代となっています。
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