不動産投資後発組最大の悩みは「立地条件の良い物件」の所有が難しいこと。
しかし、一定の妥協ができるエリアであれば、放置されている物件が眠っている事もあり、ここを購入する事で長期視点での安定収入を確保することも可能となります。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
現在建築中の新築６戸建てアパートは、お陰さまで順調に工事が進んでおり、年明け直ぐに完了検査を迎える予定で進んでいます。※2022年1月に無事満室稼働
既に問い合わせも複数来ており、管理会社から「入居付けは心配ない」とリップサービスを頂いております(笑)
わたしの様な後発組の大家は、既に「一等地」は先輩大家が隈無く購入されており、立地で勝負するには、交通量が大きく変化する「道路変更工事」の情報を如何に正確で早くキャッチするかが重要です。
特に「大型施設」「病院の移転」「工場の建築や閉鎖・移転」などの情報は重要で、死活問題に発展するほど敏感に察知する事が肝となります。
昨今では「児童数の減少による閉校や統合」などの情報も重要です。
今日は「わたしが意識する新築戦略」について記録を残します。
新築アパート建築希望の人気エリアで空き家を見つける
どんな田舎にも「人気エリア」は必ず存在します。
わたしの様な都心に比べ人口が少ないエリアにおいても「人気の居住エリア」は存在し、賃貸物件は多少の築古であれば高い家賃のままでも入居付けが楽なのが現状です。
後発組大家にとって最大の難所は「良い立地が空いていない」というビハインドを「設備」「サービス」「家賃設定」などで対抗するのですが、田舎で一番重要なのは「駐車可能台数」だったりします。
都心と違い「１LDKクラス」であれば「駐車２台可」は非常に大きなセールスポイントとなります。
そんな恵まれた立地が簡単に手に入るなら誰も苦労なんてしないでしょ
確かにねぇ。でも実際に後発組大家でも、良い立地を手に入れている人は居るんだよねぇ。
例えばだけど････｡
人気エリアでも、案外空き家は多く点在している
わたしが住むエリアで大きな病院が移転した事に伴い、急激に物件の問い合わせが増えている地域があります。
既に空き地は無く、地価も値上がりを続けているため収益物件には割に合わない状況下のエリアです。
ところが、です。
夜に周辺の住宅街を歩いてみると、意外に空き家やアパートの空室を見つける事ができ、地図に空き家らしき建物を落とし込み、法務省で「登記簿」を確認するとビックリ。
既にそこは空き家となっており、所有者は遥か遠い別の地域で居住している人の物件を見つける事ができます。
明るい時間に「手入れ状況」を確認する
次は昼間に再度訪問し「定期的なメンテが行われているか」を目視で確認。
この時に手入れしている感じがなければ、わたしは取引のある不動産業者へ相談に行くことが多いです。
そして登記簿から「現所有者へ売却する意思があるか」を打診したりする事も。
所有者にしてみると「持ってるだけで税金ばかり取られるお荷物物件」が、突如「買わせてくれ」と、現金が手に入るチャンスが訪れるわけですから、大抵の人は悪い話しとは思わないでしょう。
価格交渉時に注意すべき事
実際に価格交渉まで進んだ土地も何個か有るのですが、注意して欲しいのは「放置されていた期間を聞き出す事」です。
次に聞き出すのは「売却を考えた事があるか」「価格は幾らで出していたか」「完全に放置状態だったか」で、この返答次第で色々な価格交渉も可能になってきます。
特に1日でも早く手放したいと持主が考えているなら「キャッシュ払いでの交渉」は威力を発揮します。
立地が非常に良い場合だと「登記変更手数料」なども自分が支払う事を条件に交渉する場合もありますが、これは非常に効果が高いネゴシエート(交渉)です。
一般の方は売却にも費用が発生する事を知らない人が多く、こちらから費用を算出して「こちらが負担する」と交渉するのです。
解体費用も忘れずに交渉材料で使う
購入後は新築物件を建てる計画ですから、既存の建築物を解体する必要があります。
最近は解体費用も値上がりの一途を辿っており、「解体費を売却価格から値引きする交渉」も必要になりますが、ここは相手を見ながら「場合によっては土地値で売買交渉」をする必要が出てきます。
わたしの場合、本当に欲しい土地なら「解体費用も全部持つ」と条件提示させて頂き「土地値＋α」で売買交渉する事が多いです。※住めないくらいにボロボロなら＋α交渉はしません
普通の戸建て住宅であれば、解体費は数十万で完了するので「好立地取得費用」と割り切って購入する事が重要です。
空き地でなく空き家を探す面白さ
昔から建っている空家は「極端に土地が広いか狭いか」だったりしますが、登記を調べると「隣接する空き地も一括登記」されている場合もあり、意外と気がつかないお宝物件だったりする事もあるのが面白い。
「土地が空いていない」と思われる地域でも、実は「空いている建物」が存在しており、ほんの少しだけ視点を変えるだけで、先輩大家達と同じ立地で勝負できる土地が手に入る事もあります。
この場合、後発組は「新築＆最新設備」のキラーコンテンツ勝負ができるので、既存家賃より高値で設定しても入居が決まる事が大半です。
初期費用は増えますが、長期視点で考えるとロングリターンが期待できるのでチャンスがあれば挑戦するべきです。
木を見て森を見ず、森を見て木を見ず
不動産投資で重要なインターバルは「立地条件」です。
しかし、大抵の方は空いている土地ばかり探し、そこに眠っている「放置された建物」に気がつかないことが多いです。
この「放置された物件」を見つける事で、交渉が上手に進めば「手放したくない好立地物件」を手中に収めることも可能なので、あなたも人気エリアを何気なく散歩してみてはいかがでしょう。
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