おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
２棟目の新築アパート打合せが無事終了しました。
今回、私は物件の仕様やデザインには一切関わらず、全て奥さんが決める事で設計を進めました。
田舎の新築物件は、どうしても他の物件と似た造りが多く、設備にも大きな違いがありません。
その中で差別化を図るかとなると、やはり細かな建具やクロスデザイン、部屋全体と局所的な色使いが大切になります。
男性の感性で造りこむと、女性からの評価は上がりにくいのですが、女性目線で造り上げる建物は男性入居所が入ったりする事も多いです。
星の数ほどあるクロスの中から最適解を探す
私の経験上、部屋のクロスは「白色ベースが無難」だと思いますし、皆さんも同じ考えでしょう。
一風変わったクロスを使用したり、ピンポイント層狙いの部屋作りは都心部で人口が多い地域なら需要が見込めますが、地方の田舎町になると冒険です。
その分、入居が決まると長期入居してくれる場合もありますが、大家業の運営を考えるとリスクヘッジしにくい選択となるので、基本は採用しない考えです。
専門雑誌などを見て「これ良いな」と思えるデザインも、「自分が住む目線での評価」なので、借主や地域商圏の需要を考慮すると悩ましい限りです。
特に田舎の物件は賃料が都心と比較しても安いので、高価なクロスの導入は予算が厳しく、更にはクロスが廃版になってしまうと、退去時にクロス全体を張替える必要性も出てくるため、無難で長期に渡って販売されている型番のクロスを選びがちです。
性別ターゲットだけで内装は大きく変わる
男性は「シャープなデザインを好む傾向」が強く「重厚感」や「高級感」のあるデザインクロスを好む人が多いです。
一方で女性は「温かみ」「淡い色合い」「細部へのデザイン」などに目が行く傾向が高く、所有している家具との「色の愛称」を考えながら部屋選びをしています。
私が少し前まで行っていたアクセントクロスを一面だけ張る手法は、田舎では入居付け効果が続いており、アクセントクロスを一部に配置する方法で部屋作りをしています。
配置場所は仲介会社スタッフからヒアリングする事もありますし、多くの現場で作業経験のあるクロス張り職人さん他の物件での話を参考に工事を進めます。
女性同士の打合わせは凄い
今回の物件は女性目線で全てを決めていくので、建築デザイナーさんも女性担当にして頂きました。
予算内で仕上げる条件付きではありますが、さすがに女性の感性は凄いと思います。
打合せ時間は私の時よりも長時間になる事を覚悟していたので、2022年1月完成の現場にも関わらず、既に打ち合わせを開始している状況です。
この物件は長期保有を考えており、満室期間が長い間に返済を進めめるため元金均等返済で融資を受けました。
私が色々決めるより奥さんや子どもたちが決めてくれた方が、物件に愛着も持ってくれるのではないかと言う希望もあったりしますが。
マイホームでの失敗を参考に
人生で一番大きな買い物はマイホームの購入で、一生に一度の買い物と言われます。
ある調査で「本当に満足できる家を完成するには、3回家を建てなければならない」と言われます。
一生に3回も家を建てる人は大金持ちでも居ないでしょうが、それだけ建築後に「こうしたら良かった」と思う人が多いのです。
我が家の奥さんも、マイホーム建築後に「ここさ～、こうした方が良かったね」と話していた事を覚えています。
それくらい理想の家を建てるというのは難しい事なのです。
今回は私たちが住む物件ではないので、当時感じた後悔や実際に１日の中で一番長い時間生活している奥さんの意見は物件価値を上げられると思い全ての設計を奥さんに一任。
担当の女性スタッフも多くの現場を経験されているので「ここをこうした現場が過去にありますが、こう言った成功や失敗も～･･･」など有益な情報を奥さんと共有しながら設計を決めていました。
新築の「建て慣れ」には注意
私にとって新築物件は凄く新鮮な経験ですが、これが何棟も建てるようになると「前の現場と一緒で良いから後は任せる」と言われる大家も。
評判の良い物件だったからかもしれませんが、そういった気持ちで建てた物件に入居者は魅力を感じるのかな･･･と私は確信しています。
私の場合は基本戦略が中長期での保有＆家族へ引継ぐ不動産を購入・新築しているので、どの物件にも手を抜く気持ちにはなれません。
大切なお金を払って住んでくれる入居者にも申し訳ない気持ちになってしまいます。
それでも最後は売却を視野に入れ運営
自分の物件に愛着を持つことは悪くないですし、大切にされた物件は老朽化も比較的遅いです。
ですが、大家業は事業です。
いつか手放し最終利益を確定させる時が来ますし、最後は大規模修繕費に潰されてしまう可能性もゼロではありません。
もちろん建替えて新たな命を吹き込む運営もありますが、一番効率が良いのは「定期的に物件の入れ替えを行う」ことが大切です。
富を残す大家は間違いなく定期的に物件の入替えを行い、資産を拡大する手法で成長しているので、私もその道を歩みます。
不動産は株取引と違い、一度購入すると長くて20～30年も所有する時があります。
それだけ物件に対し愛着が湧くこともあるでしょうし、長期保有できている事は大家業が上手く行っている証拠です。
ですが、やはり最後は「売却して初めて物件の最終損益が確定する」という世界です。
これから大家業を始める方は「物件の買い方」だけでなく「売却方法」を学ぶ事をお勧めします。
必ず、売却を考えた上で「この物件を購入するべきかの判断」は必ず必要になってきます。
注目：売却を考えず運用できる不動産投資
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