おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
私は過去に不動産業者から紹介頂いた「水面下物件」を購入しました。
水面下物件とは、売りに出されている不動産が公に販売されていない「隠れ売買案件」を指すのですが、こういった物件を紹介されるようになると、より有利な物件が入手できるようになってきます。
今回の物件は、既存の建物を大規模修繕して高利回り物件へ生まれ変わらせる予定で進めていましたが、想定以上に建物の老朽化が進んでいたので思い切って新築への建て直し運用へと計画変更しました。
全8部屋の物件に入居者は1人だったのですが、新築当時から住まわれている方でしたので退去をお願いするに辺り低迷な説明と可能な限りの譲歩を考え交渉に臨みました。
「今の物件が修繕する場合、高額な修繕費が必要になってしまう」「解体して新築にした場合、家賃が倍以上になってしまう」など、一切包み隠さずに現状をお話させてもらいました。
入居さんは、こちらの話に理解を示してくれ直ぐに引越し先の新しい部屋を紹介し、引越して頂ける事となりました。
解体から新築まで工事は順調に進み、完成後も1ヶ月もかからず無事に満室となり今後の稼ぎに期待しているところです。
私の場合は大きなトラブルもなく無事に完成する事ができましたが、解体工事による退去交渉では無駄に噛みついてくる入居者もおり、こうなると解体工事も進みません。
解体して新築を建て直す計画の場合には、住人ゼロの物件を購入するのがベストです。
完全放置の物件も訪問営業で見つけることが多いので、お宝物件がみつかるかもしれません。
既存入居者が退去しなければ工事は進まない
田舎の地域であっても最近の新築物件は、恵まれた立地に建築する事が難しくなっています。
理由は「空いている土地が少ない」ためですが、実は理由はそれだけではありません。
建材の原価高騰もあるのですが、解体費用が異常に高騰しています。
理由はハッキリしていて「各自治体の公共建築物が建て替え時期を迎えており、儲けが大きい公共事業工事の方に企業側が人員を取られている」ことや「業界の深刻な働き手不足」が重なっているからです。
高度経済成長期に全国で建てられたRC造の箱物建築物が国の定める耐用年数を迎え始めており、昨今の景気対策と上手く重なり、全国的に建て替えの時期が続いています。
一方で、解体業者側では深刻な働き手不足や受注件数のオーバーフロー状態による「売り手市場」となっている事から、戸建て物件解体程度の「小規模案件」は「業者側の提示価格で受けるしか大家には術がない」状態です。
しかも、スケジュールでさえ解体業者都合の場合も多く、それまでに既存入居者を退去させなければならないタイトなスケジュールを強いられるのです。
需要と供給のバランスが大切なのが身に染みる状態です。
法改正により解体費が更に高騰している
2022年4月より施工された既存建築物の解体時に「アスベスト調査」が必要になりました。
アスベストと聞くとRC物件だけかと思う人も多いでしょうが、古い木造住宅でも昔はアスベストを使用していた物件も少なくないのです。
解体工事前にアスベストが既存建築物に利用されていないかの調査費は当然ながら解体する側の負担となるため、最近では売主側が「既存建築物現状渡し」で販売する案件が今後は増加すると見込まれています。
調査でアスベストの使用が発見された場合、解体工事費も産廃処分料が大幅に上がるため更に解体側への負担が大きくなるので、本来は土地だけを狙っていた物件が「思わぬ高額な解体費」の発生に見舞われる可能性が出てきているのです。
しかし、まずは既存入居者を揉めることなく退去してもらう事が大事になるので、ここで凄腕営業マンのノンフィクションストーリーをご紹介します。
入居者を素早く立ち退かせるスーパー営業マン
大家側も既存建築物を解体するには費用も労力も必要になるため、空き物件でなければ手を出さないブルーオーシャン物件も存在するのですが、一番の問題は退去してくれない入居者の対応です。
よく聞く話は「引越し費用の大家負担」「立ち退き料を支払う」が王道らしいですが、私が住む街には「千里眼」で物件の主を見つけ出し、その主を味方につけ一気に退去を進ませる凄ワザ営業マンが存在します。
私の新築2棟目物件をお願いする企業の営業マンなのですが、主に新築収益物件を手掛ける営業で、自身でも築古物件や新築物件を所有する兼業大家さんです。
この会社は社員の副業(不動産投資など)を認めており、スタッフさんは新築収益物件や太陽光発電など、色々な資産運用をされている方が多いです。
スタッフさんの家賃収入を聞くと「メガ大家クラス」の方がゴロゴロいます。
ですが、一等地に物件を所有している方は居らず「まずは顧客案内が最優先」で「買い手がつかない土地を社員価格で建てる」手法だそうです。
原価が社員価格で多少は安くなる分、完成後も一定の空室リスクに耐えられるので羨ましい限りです。
ちなみに私の2棟目は更に田舎の方ですが、非常に良い立地を紹介頂けたので大変感謝しております。
担当営業さんは、過去に数々の立ち退き交渉を経験されており「笑いあり」「涙あり」の経験談を話してくれました。
退去への交渉は「請負契約締結後でなければ実行できない」のが日本の法律だそうでして、契約締結という事は銀行への融資が決まっている状況です。
という事は当然ながら完成予定日も決まっており大家も建築会社も「ごねる入居者を速やかに退去させたい」という事です。
昔は色々な揉め事が多かったらしいですが、ここ最近では「小ヤンキー程度の吠えるだけの人」と呼ばれる人が一番簡単に退去させられるそうで。
退去への時間とコストを最小限で完了させるには、物件に住むボス的存在者を見つける事だそうで、この方を味方に付けると「あっ！」という間に住人の退去が進むそうです。
このキーマン的住人は、どの物件にも生息しているそうで、タイプも多種多様との事。
営業スキルの開示になってしまうため、詳しい交渉内容や手法は書けないですが、世の中には凄いキーマン入居者が生存しているんだなと思いました。※詳細書けなくてスミマセン
私の物件にも「社畜さん、絶対に主は居るよ(笑)」と言われました。
新築アパート着工件数は年々減少している
日本の人口が減少している中で、なぜ新築アパートの建設は止まらないのでしょうか。
私のエリアでも新築でも満室になるまで何か月も要する物件が目に付くようになりました。
仲介の営業さんに聞くと「あれ？社畜さんなら知ってると思ったけど、人口減少以上に新築の部屋数は激減しているんだよ」との事。
私の商圏では10年前と比べて新築物件の年間部屋数は「50％減少」しているそうです。
要因は建築単価の高騰かと思いきや「古い物件の取り壊しが進まないから」だそうで、人気エリアの物件は多少建物が古くても入居が決まる状態のため、入居希望者も仕方なく立地を優先するしかなく古い部屋を借りるのだそう。
このため、大家は「建て替えなくても部屋は埋まる」といった最大の旨味を満喫しております。
人気エリアは当然のように地価も取引価格も高騰するため、新規での投資効率が悪くなるため、他の大家も様子を見ている感じです。
そうなると、田舎とは言え中心街的な地域では立地も多少は左右するので、空いている立地の悪い土地へ新築物件を建てても入居者は見向きもしない状態になるわけです。
必ず好機は来る。しっかりとキャッシュフロー改善を
これから昭和初期～中期時代の大家達は引退し、次世代の大家へ物件の相続が始まります。
ところが田舎町で頻繁に発生するのが「子どもたちが望まない相続」をさせられる事です。
大家業に興味が無く、毎年支払う税金に嫌気がさして手放したい一心の相続者、こういう物件は狙い目です。
既に都会で生活をしている次世代大家は「相続税を払いたくないから直ぐにでも現金化したい」という方も多が多く、その際に「水面下物件」や「お宝物件」が出てくるのです。
この情報を優先的に案内された時は、直ぐに物件を確認し買い付け証明を入れる事が大事です。
これからの不動産投資は今まで以上の情報戦です。
どれだけ自分を売り込んで「案内したい顧客」に成れるかが大切になってくるので、常に緊張感を持って活動する事が大切です。
私は既存の所有物件が満室になっていないと次の物件購入は後回しに考えてしまう性格のため、この辺の柔軟性も今後は考えて行かなければなりません。
不動産は一期一会の出会いと同じで、案内された時に直ぐに頭をフル回転させ収支を考えて決断しなければ、他の候補者に先を越される場合があるので、日頃から物件の稼働率や収支を計算できる大家になる事が大切です。
私がブログで使用してるconohaサーバーはこちらです。
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