不動産投資のターニングポイント。規模拡大と利益向上

不動産投資を進める中で、誰もが通る「どこまで物件を買い進めるか問題」。

手元にキャッシュを残しておきたいが、魅力的な物件が市場に出ると購買力に火が灯る。

ゴール設定と、規模拡大速度を確立していないと、解体病に悩まされる結果に。

　

おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ

ネットや書籍で見かけるメガ大家とギガ大家。

その行動力と手腕で次々と物件を購入し続け、規模拡大を実践しています。

中には「総融資額10億円越え」みたいな人も居て、私の様なヒヨッコ大家や新規参入を検討している大家の卵たちに夢を与えてくれます。

そんな中で、規模拡大を積極的に行わずに堅実な財務管理に注力しながら、コツコツと規模拡大をしたり、これ以上の買い増しをしない大家も。

物件数の規模拡大と借入金額改善、どちらが正しいのか

　

答えは凄くシンプルで「規模拡大なら繰上返済せずにイケイケドンドン」が正解です。

一方で「着実に債務を圧縮し、月のキャッシュフローを上げる」のも正解です。

不動産投資には、ある程度の運営方法が確立されている事もありますが、一定程度の物件数に到達してくると、個人の場合は与信枠の壁に当たります。

そのため、法人化して借りられる限りの融資を受け規模拡大する人も多く、法人の方が何かと節税もできるのでメリットが大きいです。

しかし、個人でも借入金の総額が与信枠に届いていなければ引き続き融資を受け続けられるので、そのために現在の毎月返済額+αの返済で繰上返済する事も戦略の一つです。

不動産投資の規模拡大メリットとデメリット

拡大路線を選ぶ人の最大のメリットは「家賃収入の増加」です。

立地が良い人気物件を購入できると、常に満室状態が続く事で家賃収入が安定します。

物件数が増えてくると、多少の空室なら「スケールメリット」で毎月の返済にも苦労する事はないでしょう。

減価償却を最大限に利用し、無税で確定申告できている人も多く、不動産会社からもお得意様待遇で次々と水面下の優良物件を紹介してもらえそうです。

収入額も、うなぎ上りになるので、サラリーマン年収を１ヶ月で超える人も多いでしょう。

プライベートで欲しい物を価格を気にせず購入出来たら、まさに人生の成功者ですね(*´ω｀)

続いてデメリットですが、これは単刀直入に言うと「常に大きな出費が伴い、常に預金額が少ない」という事でしょう。

一定程度の余剰資金が貯まると、新しい物件購入の頭金や諸経費に必要な資金として支出していきます。

規模を拡大するためには次々と融資が通る物件を購入して行く必要があり、減価償却期間が終わってしまう物件が出てくると、納税額が増えるので、新しい減価償却物件を買う必要があります。

そして、これが一番のリスクですが、毎月の返済額も確実に増加するので「空室率の増加」や「物件管理の見落とし」が起こる可能性もあります。

道路整備や大型施設の撤退など、予期せぬマイナス環境の要因が発生し、空室率が上がると毎月の返済に思わぬ苦労が生じます。

場合によっては、資金繰りに苦労して物件を売却し、キャッシュを作った人を私は見た事もあります。

利益拡大型のメリットとデメリット

利益拡大路線で攻める場合、基本的に最優先となるのが「借入額の縮小」と「頭金の確保」です。

毎月の返済額を減らす事でキャッシュフローは大幅に改善され、減価償却が残っている物件があれば、一定の節税効果もあるので、非常に手残りが潤沢な状況になります。

また、新たな融資を受ける際にも多めに頭金を投入する事で月々の返済額を抑えられ、多少の空室が発生しても収支のマイナスになる可能性は減らせます。

完全に返済が終わってしまえば、毎月の家賃収入を自由に使用できるのは精神的負担もなく良い運営です。

当然ながら融資の返済額が少なければ、魅力ある物件に出会えた時に「与信枠が足りない」「購入ペースが速いから今年はもう融資は厳しい」と金融機関から言われる事もなくなります。

財務状況が優秀な事により、銀行の評価もあがるので「与信枠が増加の可能性」もあるかもしれません。

一方で最大のデメリットは物件購入スピードが確実に遅くなることです。

着実に繰上げ返済を行うため、借入金を一定額まで減らす期間中は、次の物件購入を控える必要があるからです。

これにより、優良物件の購入を見送りしてしまったり、不動産会社から「あの大家は物件を買ってくれない」と思われ、新しい物件の紹介頻度が減ってしまう可能性もあります。

最終目標をしっかり決めて行動する事が重要

不動産投資はロングリターンの投資であり、立派な事業です。

しかしながら、不動産に限らず投資の世界では「最終目標を設定する事」が重要であり、何も考えず行う投資活動は大きな損失に繋がる事もあり、自分がどの方向で進めるのか、最終的に所有する不動産をどうするのか考えた上で運用する事が必要です。

毎月安定的に家賃が入れば満足なのか、収入は1円でも多く稼ぎ続けたいのかなど、その人の「必要なお金の金額」によって選択肢は変わってきます。

不動産投資で「出口戦略」は超重要

所有不動産は、豆に物件管理を行う事で、国が定めている減価償却期間が過ぎても現役バリバリで大家のために家賃を稼ぎ続けてくれます。

しかし「形あるものは、いつか壊れる」と言われるように、必ず終焉の時を迎えるので「相続する子ども達に任せる」と言った無責任な考えをせず「売れる時期に売却する」「取り壊して新築を建て直す」など、出口戦略を必ず考えておく必要があります。

私が取引している不動産会社の営業担当から「以前に〇〇アパートを仲介したんですが、あの物件は出口が難しい物件なので、購入した大家さんは将来苦労すると思いますよ。警告はしたんですが利回りが良いから大丈夫と言ってましたが･･･」と話してくれた事があります。

不動産の所有者である以上、売却できない物件でも固定資産税は毎年支払い続けなければなりません。

自治体に相談しても、あまりに価値がない物件は引取ってもらう事も出来ず、永遠に税金を払い続けるなんて事もあるわけで。

目先の利益や家賃収入だけに目が行くと、一番大事な出口戦略で苦労する事になるのでご注意を。

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