不動産投資を始め、満室になると発症する病が大家にはあります。
この病は誰もが経験する症状で、紆余曲折を繰返しながら完治する人も居れば上手に病と付き合っていく人も。
大家にとって永遠のテーマかもしれません。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
不動産投資を始めて大家デビューする時、最初の試練が「融資」です。
あなたの属性や貯金額、大家業としての心構えが形成されているかなど、多くの審査を乗り越え金融機関は「あなた」と「収益物件」に融資します。
誰しも最初は期待と不安が入り乱れる中で審査結果を待ち、融資が決まると晴れて大家デビューとなるわけです。
いつしか融資を受ける事に抵抗感が無くなっていく
順調にあなたの物件が満室となり、大きなトラブルも無く穏やかな日々が続くと、毎月の家賃収入と金融機関への返済が粛々と行われ、あなたの通帳にサラリーマンでは決して1年で昇給する事のない金額が入ります。
大家業は本当に不思議なもので、トラブルが無い時は本当に何もする事がありません。
私は定期的に取引先へ挨拶回りをしたり、物件の外周調査をしますが、それ以外は特に何もなく社畜な日常を過ごすだけ。
気が付けば金融機関への借入金も毎月の家賃で返済され、実質あなたの借金を入居者が返済してくれている構図に気が付くことでしょう。
しかし、この辺りから大家が必ず発症する病があなたに近づいてくるのです。
それは「もっと物件を購入したい」という気持ちです。
一度の成功を経験する事で更なる高みを目指すのは良い事だけど
この症状は間違いなく全ての大家が経験する事でしょう。
実際に私も、最初の物件を満室にする事に全精力を集中していましたが、いざ満室になると喜びもつかの間で「あれ、何もする事が無い」と、変な脱力感が襲ってきました。
持ち物件を満室にするには大家の努力が必要ですが、いざ満室になってしまうと大家として手持無沙汰感が芽生え、いよいよ大家最大の病を発症するステージになるのです。
ツイートで思わず肯いた呟き
まずはこちらの呟きをご覧ください。
私がフォローさせて頂いている方の、ある日の呟きです。
◆会社員の不動産投資。
物件を購入すると家賃が毎月口座に入ってくる。更にもう一つ欲しくなる。現状回復や修繕費を考えずに、貯まった家賃を次の物件に充当。そういう時に限って、予期せぬ出費が次々に発生。手元資金はどんどん減っていく。それでも更に欲しいと思う強欲さ。別名「物件欲しい欲しい病」
転載：わたしがフォローさせて頂いてるTwitterフォロワーさんの呟き
この呟きに共感できる大家は多いでしょう。
物件を購入すると、不定期に修繕費が発生するため、一定資金をストックしておく事が重要ですが、いざ通帳に数百万単位のお金が残りだすと「この資金を寝かせたままでは勿体ない」と感じ始めます。
私は地方の田舎で大家業をしているので、数百万の手出しでソコソコの物件を購入する事ができるため、お金が貯まりだすと「他に良い物件ないかな」と、色んなサイト検索や不動産屋に情報仕入れに動いてしまいます。
まさに呟いている状態の「物件欲しい欲しい病」が発症するのです。
規模拡大時は貯金が少なく、公庫のお世話になることも
私の場合、基本的に新築以外は表面利回り14％以上の物件が購入の第一条件で、よほどの好立地以外で10％前後の物件は購入しません。
購入する時も金融機関と交渉しながら手出しを必要最低限で買付けする事で、次の物件購入のために資金を必死に貯めこみます。
高額な修繕が必要な場合、予め予測していた案件は現金をストックして準備していますが、全額キャッシュ対応はせずに金融公庫に相談しながら資金繰り調整を行います。
借入金は増加しますが、家賃アップや出口戦略に有利になる修繕は積極的に行い、物件価値を上げたり維持する努力をする事で、大家としての経験値も上がると考えているのです。
今は売り手が有利なターン(2022年)ですが、世の中には表面利回り14％以上の物件も存在しており、少しの手間暇と資金を投入すれば利回りが改善される物件もあるのです。
まあ、これがあるから「欲しい欲しい病」を、私は完治する兆しが見えないのですが(笑)
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