毎年1月～3月は不動産仲介業者の繁忙期で、大家にとっても重要な時期となります。
この期間は大量の入退去が多いため、管理会社との連携も重要で迅速な対応が求められます。
この繁忙期で勝組大家がどうかの「普段の振舞い」の効果も表れます。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
多くの大家が毎年一喜一憂する春と秋の異動シーズン。
この時期は嫌でも退去連絡が増加する一方で、新規入居希望の連絡も多く、電話対応が遅れると致命傷にもなりかねない大切な時期となります。
退去部屋の修繕も、業者がパンパンになっている事も多く、いかに迅速な対応を行えるかが重要です。
ベテラン大家にとって一番嫌な思い出が多い時期かもしれませんが、兼業大家や後発組大家には、戦略で大きく差をつけられる重要なタイミングでもあります。
日頃から業者との連携を密に取っているわたしとしては「腕の見せ所」でもあるのですが。
今回は一年で一番の繁忙期となる春の異動シーズン戦略を書きたいと思います。
1月連絡の入退去戦略
1月に退去連絡が入ると、概ね2月～3月中旬の退去が多く、春商戦の大詰めに間に合うよう部屋の修繕・設備更新が重要です。
特に半導体不足が続く今は、設備更新したくても商品の入荷が大幅に遅れる事が多く、年末には設備業者に各種在庫状況を教えて頂くのが重要です。
わたしの場合、一部の設備を「〇月まで仮押さえ」させていただく事もあり、以前に交換が必要だと記録してある部屋から退去連絡がきた場合、解約日前に設備の交換を行うことも。
入居希望が来た場合、3月下旬の入居が多いので、基本契約は2月からの交渉をする事もあります。
人気エリアの物件は「最大インターバルを半月」で交渉したり「仮申し込みはNG」などの対応もしており、若干強気の対応です。
特に仮申し込みは過去に苦い経験もしており、繁忙期以外でも基本NG対応で臨むことが多いです。
2月連絡の入退去戦略
2月に入る退去連絡はダメージが大きいです。
大半は3月中旬～下旬の退去予定のため、退去後に募集をかけると完全に売れ残る可能性が上がるため、仲介会社へ即座に募集開始を依頼するのが必須です。
管理会社に退去者の実退去日を確認してもらい、間に合えば部屋の修繕を実行します。
特にクロスの張替えは発注先業者もパンパン状態で、わたしは「社畜不動産チーム」を中心に発注を行い、管理会社経由で修繕は行いません。
管理会社お抱え業者は、仕事が貰える安心感から大家の都合にはほぼ合わせず、着手日が遅くなる事や、ピンハネ率が上がる時期のため普段より修繕費が上がったり、作業が雑になりがちです。
しかし、自分で見つけた協力会社へ発注する事でピンハネ防止、日程交渉なども出来るので日頃の信頼関係で自身の物件を優先的に対応してくれる事も多いです。
ここまで信頼関係が構築できると、わたしの場合、最速で退去日から2日後にクロス張替え完了まで実行できた事もあります。
業者も「あぁ、あの物件ね、寸法とかは分かってるから今回はどのクロスにする？」など、現地打ち合わせを行わず電話やLINEで打合せが完了する事も。
これが毎回違う業者だと「打合せ日を決めてから」現地で打合せを行い「見積金額を提出してもらって」から発注になるため、日数のロスが出てしまうのです。
これを「大家力不足ロス」と私は呼んでいます。
信頼関係が構築できている業者を持つ重要性
不動産業の中で最大の無駄は「工事中」だと私は考えています。
この「打合せ」→「見積確認」→「発注＆工事日交渉」までで繁忙期は通常より日数がかかってしまい、募集の遅れや入居者の希望日に対応できず、他の物件に逃げられる恐れもあり、ここは日頃の大家力不足が顕著に出る事案です。
「俺の物件を優先しろ！」と言っても、この時期はそんな身勝手大家が一気に押し寄せる時期なので、業者が「この人の物件は優先してあげよう」と思ってもらえるよう日頃からの信頼関係が重要になってきます。
古い価値観かもしれませんが「相手は同じ人間」ですから「大家は偉い」「こっちは客だぞ」みたいな素振りを見せている大家では、まず無理でしょう。
管理会社との関係も重要で、希望日に工事が間に合わない時も「この物件は待つ価値があります」とか色々と入居希望者を逃がさない交渉までしてくれる事も。
「あの大家さんの物件だから決めてあげたい」と思い、頑張って交渉してくれる仲介会社の皆様には本当に感謝しかありません。
繁忙期に関わらず、普段から人間関係の構築は重要です。
大家業はあなた一人の力だけで成立させるのは不可能だと覚えて下さい。
色んな方々に支えられて難局を乗り越えられる大家が強い大家です。
3月連絡の入退去戦略
ここまで来ると、協力会社の多大な支援があっても、繁忙期中での対応は難しくなり、春商戦の売れ残り部屋として繁忙期以降の戦略に切り替える事が大切です。
わたしの場合、それでも退去者の退去日を交渉してくれ、ギリギリ3月入居に間に合わせた過去もあり、本当に協力会社のお陰で助かった経験を何度も経験しています。
春商戦に間に合わなかった部屋は、時期遅れの引越しOKな入居希望者を拾うため、修繕や設備更新は可能な限り急ぎますが、業者へ無理な日程注文はせずに交渉します。
稀に「余ったクロスがあるから、それで良ければ部材費特値(ほぼ無料)で出してあげる」と言ってくれる事もあり、本当に嬉しい経験もありました。※その部屋が直ぐに申込が入り二度おいしい経験も(笑)
異動時期を変えている企業も増加している
日本の労働人口は減っており、特に力仕事系の業種は繁忙期でも働き手が確保できないため「仕事を断るための見積り金額」が存在します。
要は「この価格では発注しないでしょ」と断られる事を前提に作成する見積りです。
現実問題、そうしなければ田舎は仕事が処理しきれない事案が増えており、企業側も「だったら繁忙期をずらし人事異動させれば繁忙期価格を避けられる」と考える事もあるそうです。
普通なら10万で住む引越し費用が、お断り見積もり40万で出され、他の対応可能業者も見つからないので泣く泣く発注する事も多く、元請け業者が下請けへ発注しても十分に儲けが出る状況です。
しかも、こういった引越しはトラブルも多く、元請も受注したくないのが本音だそうで。
であれば、繁忙期が終わる4月中旬以降に異動時期を遅らせる事で、経費削減にも繋がると考える企業も増えており、これは春商戦での売れ残り物件へのラストチャンスにも繋がるわけです。
わたしの肌感覚ですが、5月に入ってからの異動による入居も年々増加している感じです。
企業側も必ず4月1日異動である理由もないので、経費と睨めっこしながら異動時期を変えているのでしょうね。
繁忙期が終わっても1ヶ月は仲介会社へ足を運ぼう
そんな最後の砦で入居者を獲得したい私は、1月～4月まで平日に差し入れを頻繁に持って顔出しする事が多いです。
通常は月1～2回の挨拶訪問ですが、この時期は業者も休憩が取れない程に忙しいため「差し入れです！食べて下さい」とカップラーメン詰め合わせや、パンを大量に持参します。
この時に間違っても「自己アピールはしない」で済ますのが大切です。
私の場合、スタッフとの日頃の雑談で「繁忙期は昼休みも取れず食事も難しい」とボヤキを聞いていたので「直ぐに食べられる食材」を差し入れしているだけで、空室の話はしません。
逆にスタッフから「今、この物件交渉してますから」と情報をくれたりする事がほとんどです。
やはり日頃からの関係構築と「常に同等の立場」「部屋を案内してくれてありがとう」の気持ちで接しているのが良いのかもしれません。
彼らが部屋を案内してくれるから、私は大家業を営むことができている、ただそれだけです。
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