おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
すっかり５月の報告を記録するの忘れてました。
そんなこんなで５月のザックリ収支です。
税金と保険料一括更新で単月赤字
結果から言うと、自分の場合は５月に毎年単月赤字になる月。
既存の保険会社を乗り換えたため、年払いが５月に集中するサイクルになっており、税金の支払いも合算すると、中々な金額の出費が重なる月になります。
概算は以下のような内訳になります。
家賃収入＝約１５０万円(満室)
保険受取＝２３万(風害＆冬期間に既存物件の配管破裂発見)※特約の見舞金含む
融資返済＝約８０万円(４棟分)※元利均等＆元金均等
物件備品リース＝約６万円
物件修繕費＆管理費＝２５万円(風害＆配管修繕＆物件管理費)
物件保険料＝約５０万(４棟分)
固定資産税１回目＝１８万円(1/4回目、後３回支払い発生します)
３0万円近い単月赤字になりましたが、細かな支払いはカットしているので、実際には４０万位の赤字。
今後も毎年５月は赤字になる事が予想できるので、支払いサイクルの資金管理は重要になってきます。
不動産管理で忘れがちな保険料と固定資産税。
この辺は支払いサイクルを把握していないと資金がショートする場合もあります。
新しい物件を購入予定の場合、特に注意が必要な支出管理項目です。
５月も満室で運営
4月からの満室運営は５月に新たな退去が無く終える事ができました。
この時期に退去が発生する事があるので、その後に新規入居者を確保するには難しい時期に入るため、大家さんは管理会社から電話が来るとドキドキする時期でもあります。
私の場合、周辺の競合物件より安価な家賃設定にしているので意外と次の入居者が決まりやすいのですが、ゴミ袋支給＆ゴミステーション清掃を実施してからは、変な時期の退去は無くなった感じもしています。
同じ手法で運用している物件は、私の地域では未だに居ないようですが、何気に入居者さんが物件の美化維持に努めて頂けています。
保険料は絶対必要な経費と考える
先にも書きましたが、保険を使わない時に経費の見直しを考えると、一番目に付くのが保険料の支払いです。
自分の場合、保険を有効に活用させて頂いているので(正規の申請です。念のため)急な設備トラブルにも概ね保険申請で対応ができているのが助かっています。
大家業をする上で、保険料は決してケチらない事が重要です。
保険代は年間の支出の中でも上位に入る大きな出費ですが
ここを経費削減した事で、後に大きな施設修繕で資金ショートした人もいます。
安全を担保する意味でも、建物への保険は手厚く加入することが大事です。
雑草処理と蟻の巣駆除も定期的に行おう
５月の出費で発生した「物件の除草＆蟻の巣駆除」も必要経費です。
大家が普段は住まない物件のため、意外と管理が疎かになってしまうのが雑草と蟻の巣駆除。
入居者は結構気にしている事なので、私は業者と定期契約を締結し定期点検と必要に応じて対応して頂いています。
雪国の大家ならご存じでしょうが「除雪の定期契約」みたいな感じです。
ここを定期的に綺麗にするだけで「管理されている物件」と思われ、建物の印象は良くなり仲介会社もアピールポイントとして説明してくれます。
過去には事前に蜂の巣を見つけて頂き、入居者が気づく前に対処をした事で事故を防ぐ事もできました。
【まとめ】不動産投資は絶えることのない優良投資
単月だけ見れば「こんなにマイナスになるなんて怖い」と感じる人も多いでしょう。
大家業は直ぐに大儲けできる投資ではなく「長期の視点が重要な投資」である事は何度も説明させて頂いている通りです。
融資返済が完了するまでに「適切な修繕」を行えば、その後に「真の不労所得」が皆さんの元へ入ってきます。
人口減の日本にあっても、しっかりと中長期戦略を立ててさえいれば、あなたの物件は「入居者に選ばれる物件」になるので、来たるべく老後の備えとしてキメ細やかな手入れと運用を心がけましょう。
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