不動産投資の方法は多種多様で、あなたの融資属性や自己資金率の度合いによって変わってきます。
しかし、それ以上に大切な事は「自分の得意分野の手法」であり、投資の適正能力です。
利益追求型、安定追求型など、あなたの方針や手法によって展開は大きく左右されます。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
不動産投資を始めるにあたり、あなたは投資戦略を考えて始めているでしょうか。
どんな投資でも同じで、人には「向き不向き」と「得意不得意」「適正と不適正」が存在します。
あまり好きな事でなくても、非凡な才能を発揮する人もいれば、大好きな事でも才能が開花しない人など、本当に投資の世界は不思議です。
不動産投資はバリエーションが豊富な投資(事業)
一括りに不動産投資と言っても「賃貸」「売買」だけでなく「新築」「中古」「再生」など、実に多くの運用ジャンルが存在します。
私の場合、基本は木造アパート1棟物件を賃貸運用するのですが、新築物件と中古物件の両方を運用しています。
どちらかに突出して専念する考えは無く、賃貸収入を得ながら高く売れるなら物件売却も視野に入れる手法で、売却を決断しても急ぐような(安値)値付けはしません。
仮に売却に数年掛かっても、その間は家賃収入が得られるので、無理して売却する事は今後も無いでしょう。
利回りと維持費を天秤にかけ購入を考える
私は不動産投資を極めているわけではなく、どちらかと言えば「緻密な計算が苦手」です。
書籍では緻密な計算を元に物件価値を判断する方法も見受けられますが、正直「どれ位儲けられそうか」と大まかな計算しかしません。
中古物件は5～6年で購入金額に近い家賃収入を得られるか、新築は10～12年後に建築費と同等値かそれ以上の金額で売却可能かなど、緻密な計算ができていない駄目大家かもしれません。
不動産投資は一定の利回り確保は必須
常に毎月のキャッシュフローは気にかけながら、チマチマと修繕を繰返して空室を埋めて行く事で、中古物件はお宝物件に生まれ変わる事があります。
一方で、新築物件は竣工時が物件価値のピークで、どうやって価値を維持していくかが最大のミッションです。
中長期的に街の開発具合や交通環境を加味しながら立地を選ぶ事が重要ですが、今の時代は既に好立地に既存大家達が物件を所有して牛耳っているので、どうしても築古物件を探す比率が高くなります。
新築物件投資は私も所有しているので、その手法を否定する気はありませんが、純粋に利回りや物件価値を上げる事で「お宝物件に変える可能性」を考えるなら、中古物件を軸に展開した方がキャッシュは残ります。
修繕費も毎回発生するわけではない
中古物件最大のリスクは修繕費です。
突然発生する修繕は大家の悩みの種ですが、そう頻繁に発生する事でもありません。
定期的な物件管理を怠らなければ、事前に不具合を発見して手を打つことも可能で、早い段階で対処できれば高額な修繕費を抑える事も可能な時があります。
新築物件は、築10年程度までは大きな修繕と言っても「内装修繕(クロス張替え)程度」だと思いますが、設備トラブルが同じ周期で一気に襲い掛かる恐怖があります。
それまでに修繕費を蓄えておかなければ、突発的なトラブル対応も資金難で出来なくなるので、新築中心に考えている人は、記憶に留めて置いて欲しいなと。
長期所有か入替え前提かで取得方法は変わる
購入した物件を永続的に所有するのであれば、定期的なメンテ費用は必ず確保しましょう。
売却して物件の入替えを視野に入れているのであれば、必要最低限のメンテ対応で売却時に高く売るためために満室状態をキープし続ける運用が重要です。
不動産に限らず形ある物は、いつか必ず壊れます。
そして、どんなに優秀な物件であっても空室が増える時期も訪れます。
空室が埋まらなくなってから売却を検討しても、希望額で売却する事は難しく、賃貸需要が高いうちに売却して次の物件購入に備える思考も大事です。
立地も良く、賃貸需要が高いのであれば「立替え」や「リノベーション」も検討し、運用をリセットする事も良い戦略です。
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