大家業で憧れるのは新築物件の保有でしょう。
大規模修繕も無く新築プレミア価格で部屋を貸せるのは」メリットも大きいです。
新築物件で気を付けるのは完成時期で、繁忙期の少し手前に完成させるのがベストです。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
2022年１月に完成予定の新築アパート２棟目ですが、順調に工事が進んでおり年内には完成する勢いで工事が進んでいます。※2022年1月に無事完成引き渡しされました。
今回の物件引き渡しは年明けの１月で設定しており、春の異動シーズンに内見対応可能な日程で完成できそうなので、仲介会社に頑張って頂き早期満室で春を迎えられればと思うところです。※2022年2月に無事満室となりました。
今回は新築物件の完成月をコントロールする大切さを書いてみようと思います。
完成した月によって「満室スタート」できる確立も上がるので、参考にしてください。
新築は返済額も大きいので直ぐに満室にしたいですよね。
でも、その大家心理を上手く利用してくる入居希望者もいるから注意してね
新築の完成目安は２月上旬と８月下旬が埋まりやすい
転勤族や新社会人をターゲットにするのであれば、間違いなく完成は１月～２月が理想です。
理由は、この時期から本格的な異動の準備(部屋探し)や問い合わせが増えるからにあります。
大半は問い合わせ後に内見するので、この時期に物件が完成している状況だと、成約率が格段に違います。
３月完成の場合でも直ぐに部屋は決まりますが、早い時期に住居を確保したい人は直ぐに申し込みまでするだけでなく、万が一の「キャンセル」にも対応できるので、やはり１月の完成が理想と考えています。
注意が必要な「仮押さえ」と「仮申し込み」
異動シーズンでおこりがちなのが「仮押さえ」です。
これは凄く厄介で「繁忙期終盤でキャンセルされる可能性」があるため、特に新築の場合は「受けない事が重要」となります。
この手の客は「後から更に条件の良い物件が出るかも」と浮気心満載な場合があるため、私の場合は「新築で仮申し込み」や「仮抑え」は対応しません。
本当に「この部屋に住みたい人」が最優先としたいので、浮気心のある人とは基本的にお付き合い(対応)しない事にしています。
新築物件は本契約締結にも期限を設ける事が大切
過去に大家仲間で実際にあったのが「本契約します」と言いながら契約書に中々サインせず、ギリギリになって「やっぱり契約しません」という「するする詐欺」です。
この対処法には「○日以内に入居契約が執行されない場合、次の希望者との契約を行う」旨を事前に決めておく事が重要となります。
これは個人でも法人でも同様に自分は対応をしています。
本契約を結んだ時点で「キャンセル料が発生する旨も」キッチリ承諾を頂く事が大切です。
最近の新築入居者は自己都合ばかりが多い
これも時代の流れかもしれませんが、そもそも新築賃貸で「家賃の値引き交渉」や「フリーレント」を要求してくる「立場を分かっていない人」が多くなってきました。
築古の物件なら「商談」として、こちらも検討するのですが、そもそも新築物件には交渉のテーブルに着く気を私は持ち合わせていません。
この手のタイプの入居希望者は、入居後も色々と注文を付けてきたり、家賃滞納になりがちだったり、入居後も直ぐに退去したりと、今まで良かった想い出がないのが実情です。
そもそも提示の家賃が払えないのであれば「こちらからお断り」した方が良いと思いますし、別の入居者に「安くしてくれた」なんて話されたら大問題になりますからね。
少しでも良い条件で入居したいのは消費者心理
でも新築で最初から条件提示してくる人は、関わらない方が吉です
大抵はロクな客になりません(経験談)
特に家賃などの金額に関わる提示をする人は相手にすると面倒です(新築)
新築物件の入居付けは最初が肝心
これは仲介会社にも最初に説明をしておいた方が良いと思います。
下手に浮気性な客を永遠に保留にされ、繁忙期終盤にキャンセルされて困るのは仲介会社ではなく大家の方ですから「保留とか仮抑えNG」をしっかり伝えておきましょう。
とにかく早く満室にして安心したい大家の気持ちは痛いほど理解出来ます。
しかし、その後に申し込みしたかった入居希望者の方が「全てこちらの条件を了承してくれる」上客だったとしたら、と考えると「新築物件は全員平等な対応」をする方が無難です。
新築の時点で色々な条件変更をしなければ埋まらない物件は「そもそも条件に見合った住居ではない」と言う事なのです。
完成時期で客質も変わるのが新築の怖さ
中途半端な時期に新築が完成すると、立地や設備が良くても中々部屋が決まらない時もあります。
大概の大家は、ここで「相手の条件を受け入れ」てしまい、スタートからキャッシュフローに大きな乖離が出てしまう事が多いです。
資金に余裕を持たせながら運用する事が大事なので、直ぐに満室でなければ返済対応ができないのであれば、余裕ある資金を確保してから着工する方が良いです。
金融機関によっては「返済開始月を半年後から」と言った対応もしてくれる事が可能なので、完成時期が中途半端な時期の場合、融資実行前に金融機関に予め相談する事が大切です。
わたしの場合、最初の半年間は「利息のみ返済」とする事があります。
この半年の間に「初期設定条件で入居してくれる人」を客付けしていくわけです。
新築は何十年もかけ返済していく長期借入金ですから、目先の利益よりも中長期のスパンで運用を考える必要があり、修繕費積立ても行いながら「条件の見直し」や「譲らない条件」を考えるのがベストです。
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