空室が埋まらず苦労する大家に多い問題点は「事後処理行動」が多い。
入居希望者の心理を考え行動する事で、内見が増え仲介会社からの評判もあがる。
昔のような「部屋を貸してやる」の心理では、立地が良い物件でも入居者は獲得できない時代。
おはこんばんにちは、社畜です(=ﾟωﾟ)ﾉ
春と秋の繁忙期で退去連絡に怯えるのが大家ですが、直ぐに新しい入居者が決まる事で安定的な不動産事業が見込めます。
しかし、せっかく立地の良い物件であっても入居が決まり難い部屋もあり、その要因は「昔ながらの賃貸経営思考な大家」である事も。
入居が決まらないと、部屋の劣化も進み更に客付けが難しくなる負のスパイラルに陥って行きますが、大抵の大家は「客付け会社の責任」と思いがち。
修繕を後回しにする昭和の大家
昭和時代から大家を始めていた方々は「好立地のインターバル」を持つ人が多いです。
私のような後発組の田舎大家は、人気エリアに土地の空きが無かったり、羨ましい立地に建つ築古アパートを眺める事も多いです。
「もっと綺麗にリフォームしたら直ぐに満室になるのに」と思う物件も多く、不動産会社にヒアリングすると大抵が超先輩大家が所有する物件です。
入居が決まったら修繕するという、昔ながらの大家手法
数十年前までは「賃貸物件が足りない時代」であったため、大家側も強気な経営をしていました。
代表的なのは、入居が決まったら部屋を修繕する事で、経営的には効率が良い感じはしますが今の時代でその手法は無謀です。
内見者に「申込み後に部屋を修繕します」と伝えても、修繕されたイメージが湧かなければ申込みする気にはなれません。
昔はそれでも申し込みが入っていたので、昭和大家はその成功例に固執しています。
今は内見の時点で部屋が仕上がっている状態にしなければ、成約率は極めて低い時代です。
◆会社員の不動産投資。資金が足りなければ、自分の貯金を崩してでも、心配させないように従業員の給与に充てるのが事業主。物件に修繕が必要なら、居住者のために資金を段取りするのが賃貸経営者。資金繰りの不安や苦労は誰にも言えない。だから腹も据わる。能力は関係ない。やるかどうか。覚悟の違い。
※Twitterでフォローさせて頂いている方のツイートより
入居者目線で最低限の修繕は事前に済ませよう
大家の言い分として、入居申し込み後に修繕する理屈は何となく理解できます。
資金を効率良く使う事に特化した考えでしょうが、入居希望者側の視点が欠けています。
あなたが部屋を内見した時に「未修繕のボロボロな部屋」を内見し、申込してくれたら修繕すると言われて申し込みするでしょうか。
私なら「この状態で放置されているなら、修繕も期待できない」と考え、違う部屋を探します。
修繕したからと言って直ぐに入居が決まる確約はありませんが、放置された部屋よりは間違いなく成約率は上がります。
大家業で成功したいなら先行投資は必要
部屋の事前修繕は一種の先行投資だと考えています。
修繕後の部屋を案内していただく事で、希望者の反応を収集できたりと「次の修繕アイデア」を仲介会社から教えて貰う事もできるのです。
修繕せずに内見の結果をヒアリングしても、正確な情報は集まりません。
常に試行錯誤しながら経験を積むことで「強い大家」へと成長できるのです。
殿様大家が多いエリアなら後発組でも勝負できる
昔から大家業を営み、大家が強い時代を経験している人ばかりの物件が多いエリアは、ある意味好都合です。
事前の修繕や、入居希望者目線で部屋を修繕する事で他の物件との差別化を前面に打ち出す事で、内見件数や成約率が向上する可能性があります。
仲介会社も殿様大家より、二人三脚で部屋を運営する目線を持つ大家の部屋を紹介したいものなのです。
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